2015-08-20
經濟日報
撰文:唐榮
欄名:專家樓論
政府增加住房的工作處處受阻，繼前期的改劃土地申請遭司法覆核後，已改劃土地的招標工作亦遇司法挑戰，不論法庭最終接納覆核申請與否，都已為發展商提供壓價的藉口。
大角咀海輝道地皮 曾遭挑戰
翻查賣地紀錄，政府過往拍賣土地，亦曾遭受過司法覆核挑戰，例如2007年6月批出的大角咀海輝道住宅用地，亦即是已落成的瓏璽。
大角咀海輝道住宅用地在拍賣前夕，遭1名區內居民入稟高院申請司法覆核，要求規劃署重新審核該地用途，地皮當時開價42億元，獲約7組財團出價競投，最終由新地（00016）以55.6億元投得，較勾地底價高32%，貼近政府底價，屬當時的市場估值下限。
拍賣結束後，有發展商表示礙於地皮有司法覆核的風險，故沒有參與競投，但亦有發展商指出地皮的成交價合理，原因是地皮的剪裁缺乏彈性，減低了海景單位數目，認為與司法覆核無關。
另外，同年7月拍賣的黃大仙親仁街，亦即是已落成的現崇山。雖然地皮的拍賣未有遭到司法挑戰，但有環保團體在地皮拍賣前，向城規會申請降低項目的發展密度，地皮則吸引了6組財團出價競投，市場反應不俗，最終由嘉里建設（00683）以39.8億元投得，比開價高出約33%，但亦只屬市場估值下限，反映發展商對被司法覆核的地皮仍有興趣，但出價則趨向保守。
事隔7年後，政府大力改劃土地用途的舉動，再次惹起地區人士或環保團體的反感，不論是前期的改劃工作，或者後期的出售土地工作，都遭到司法覆核挑戰。
石硤尾龍坪道 估價已降10%
近期較矚目的地皮是石硤尾龍坪道住宅用地，估值最高超過100億元，但由於遭到司法覆核挑戰，有測量師已將估價調低10%，至估值下限只有約57億元，以反映司法覆核的風險。
一旦覆核獲法庭接納，地皮有可能要由住宅用地，還原回原本的綠化地帶，意味短期不可能作住宅發展，亦有機會面對漫長的官司，即使最終能夠發展，資金的回籠期亦變得相對長，風險不容忽視。
另外，地皮位處斜坡，中標財團亦要管理比地盤大約10倍的斜坡，不論是建築成本，抑或是將來的管理成本都非常高昂，故有發展商已表明不會入標，估計入標財團的出價亦會有折讓，流標風險高。
政府近期批出的兩幅住宅用地，都同樣面對司法覆核挑戰，但地價不但沒有受司法覆核影響，而且更以市場估值上限，甚至是超出估值上限批出。
以新地最近投得的西鐵元朗站上蓋物業用地為例，地價達93億元，比2007年批出的兩幅住宅用地還要高，意味一旦司法覆核最終獲法庭接納，發展商要面對的投資風險更加高，但地價仍高出市場估值上限高出25%。
司法覆核接納與否 地價仍輸
不過，有別於今次招標的石硤尾龍坪道住宅用地，中標財團面對的司法挑戰，並非屏風樓問題，能夠藉此調整物業布局或降低單位數目解決，今次的司法挑戰是針對地皮的用途，由住宅還原至綠化地帶，屬於可以發展或不可以發展的風險。
而且，今次的地盤對發展商而言，並沒有顯著的協同效應，所以司法覆核最終能否獲法庭接納，地價都要先輸。