2015-08-19
經濟日報
撰文:唐榮
欄名:專家樓論
南豐筲箕灣藹寧園重建項目上月完成補地價，隨即就能夠動工發展及在明年預售樓花。項目由收購至今歷11年時間，揭示收購公務員合作社重建的吸引力及困難之處。
藹寧園重建項目 歷時11年
藹寧園重建項目，前身為5幢5層高的公務員合作社項目，最早在07年已經吸引恒地以5億元收購，一度收購9成業權，後因為補地價洽商不成功而放棄併購，直到3年後才再獲南豐以6億元收購，並替小業主補回總額5億元的地價。
若果以藹寧園原本的樓面約8萬平方呎計算，發展商收購成本的樓面呎價達1.37萬元，比起一年後批出的前北角邨海景地王（樓面地價約9,347元）高出接近5成。
發展商之所以願意高價收購，原因在於藹寧園當年發展時地積比率僅1.4倍，相當於現時分區規劃大綱圖容許的8倍，仍有不少餘剩地積比率，只要向政府補回地價就能夠將可建樓面擴大至45.76萬平方呎（即俗稱補高空），收購呎價就相應下降。
事實上，南豐就第二次地價30億元，連及收購、第一次補地價成本，總地價支出約41億元，樓面地價約8,966元，與同區愛勤街海景「蚊型地」地價相若。
從藹寧園的例子，見到重建公務員合作社的吸引力除了當年批出的地皮，不少位於市區地段，甚至是半山、九龍塘一類的豪宅地段外，更與地積率未用完有關，如發展商局曾披露，現時178個已「分契」的合作社項目之中，大約有一半重建後地積率可增加一倍或以上。
從過去多個合作社項目，如由西半山樂基山邨重建成的天匯、紅磡漆咸大廈重建成的昇御門、九龍塘福景苑重建成的珏堡，以至被視為合作社重建「經典作」的寶翠園，都見到合作社項目重建潛力高，其實吸引不少發展商注意。
需兩次補地價 出價相對審慎
另一方面，社會上亦有意見，認為合作社重建的步伐仍太慢，總數238個合作社項目之中，只有11個已經進行重建，如果餘下尚未重建的項目一併發展將能提供逾1,000萬平方呎樓面，提供的單位供應以萬伙計。
合作社項目難於重建，原因不在於發展商對這類地皮沒興趣，反而他們興趣甚大，視之為肥肉，只是合作社項目受地契限制須進行兩次補地價，除了補高空外，還要補回當年政府批地建屋時豁免的三分二地價，重重成本下，發展商出價變得相對審慎，未必能夠滿足合作社業主希望出售單位後能於同區置業、改善生活的願望。
近年社會有聲音要求政府（特別是市建局）介入重建，不過考慮到合作社業主當年已獲得公帑資助（免收三分二地價），如果再豁免地價重建，恐有雙重福利，所以政府轉為由房協在不蝕本的前提下提出重建先導計劃。
由於先導計劃要「不蝕本」，房協提出的收購並不會與私樓樓價相若，而是以三分二地價折讓再加上10%溢價，收購價對於「數口精」的合作社業主並不吸引，唯一可取是小業主可擁有「綠表資格」在居屋第二市場買樓，因此有不少人仍認為計劃屬「不可能任務」。
可要求小業主 承擔部分成本
發展局指，計劃日後仍有優化空間。到底有何優化的可能性？唐榮認為，如果房協能夠如市建局般開出「樓換樓」條件，並在新建成的單位加入補地價限制，變相由房協以新樓單位的建築費換取發展權，甚至要求小業主亦承擔部分建築成本，亦不失為雙贏局面。