2014-11-21
經濟日報
撰文:唐榮
欄名:專家樓論
如果以2011至2013年三年300萬元以下平均成交宗數視為對上車盤的需求，平均每年是24,715宗，今年成交只有1萬宗多一點，或者代表有超過1萬個需求無法滿足，如何填補這個需求？
可惜，區區2,160個新居屋只是杯水車薪，連解燃眉之急的效果也達不到。上車愈來愈難，估計更多人寄望新居屋，不是希望新居屋能夠遏抑樓價，只望由居屋上車。
居屋計劃 穩定社會減怨氣
香港城市大學公共及社會行政學系副教授劉國裕曾在一篇文章中指出，居屋計劃的作用主要有四個：
一是穩定社會，鞏固社會凝聚力，提高居民對社區的歸屬感。
二是減低市民因不斷上升的樓價對政府的不滿。
三是減少「居者憂其屋」的數目。
四是出售居屋的收益用作支援出租公屋及居屋計劃的建設及運作開支。
換言之，新居屋無法作為調控樓價的手段，因為其目的並非如此。近日文章提到細價樓持續攀升，年底推出的2,160個新居屋只是杯水車薪，但是否能設計一些方案，拖慢入市需求的熱烈程度，讓私樓的供應，包括過去數年的限量限呎地樓花，能夠逐步登場。
港府過去只公布自2016年起的首四年供應1.7萬個新居屋，今年底接受認購的2,160個樓花便是其中一部分，根據《經濟日報》今年8月左右的統計，已初步敲定的新居屋數目，以落成年份計算，2016/17年度是2,160伙新居屋、2017/18年度應該有4,748伙新居屋、2019/2020年則有1,690伙居屋落成。
抽籤日 公布次批推售時間
採用今次提早預售居屋樓花的方法，明年預售2017年度的樓花，如此類推，而值得留意的是，這一期樓花今年12月認購、明年3月抽籤、5月揀樓，最理想的是抽籤當日同時公布第二批居屋的推售時間，為甚麼？揀樓號碼排得過後的人，或會放棄轉投私樓市場，而這類釋放的購買力或會進一步催谷上車盤的市場氣氛。
假設房委可安排明年5、6月揀樓後，隨即安排7月第二批新居屋登場，應該可以讓向隅者再度申請，從而減少大批購買力的突然釋放。雖然並非直接以新居屋調控樓市，但新居屋另一個副作用是可以一段時間凍結部分上車盤的購買力，而上述緊接的推出第二期的方法應有一定效果。
還可以多一點加強吸引力的小方法，例如仿照發展商，首批認購而向隅的申請人，自動成為第二批新居屋的申請人而毋須重新登記，甚至免收第二次申請費用，而等待第二期居屋期間，估計同樣減低對私樓市場的興趣。
持續申請居屋 抽中機會升
新居屋「留客」另一可考慮的方法是首次向隅者，申請第二批新居屋時可取得多一組號碼，合共兩組號碼配對抽籤結果，無形中增大抽中的機會，甚至第二次向隅時，再申請第三批居屋時有三組號碼，使持續拼居屋的人抽中機會不斷上升。
又或者核心家庭，兩夫婦及有小孩的家庭，採用上述方法讓這些家庭上樓機會增加，當然如何實施相信還有一些技術問題，但應該與上述四點居屋計劃的目的沒有衝突，而附加作用是把部分購買力凍結下來，一期又一期集中申請新居屋，像過去的年代一樣。