2025-10-13
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▲Gracie（右）與劉卓樺表示，Nuveen作為全球最大的資產管理機構之一，致力為客戶提供專業且多元化的房地產投資方案。在全球經濟持續波動之際，市場資金正在尋求更具防禦性和穩定回報的投資渠道。房地產尤其是私募房地產因其獨特的收益特性和分散風險效果，再度成為市場關注焦點。然而，面對價格調整、利率變動及市場結構重組等挑戰時，投資者需要深入了解相關資產的潛在機會與風險管理策略。作為全球最大的資產管理機構之一，Nuveen致力為客戶提供專業且多元化的房地產投資方案。近年，房地產投資再度受市場關注，Nuveen投資組合經理Gracie Coburn直言，房地產一直是資產配置中備受歡迎的選項之一，而在私人財富管理領域，全球城市房地產策略更特別具有吸引力。私募房地產備受青睞 投資門檻降低更具吸引力Gracie指出，過去私募房地產的投資門檻較高且流動性有限，即使房地產投資信託（REITs）提供較好的流動性，但同時也帶來較高的波動性。「目前，私募房地產市場規模約為公開市場的10倍1，通過非上市房地產投資信託基金（REITs）等創新投資工具，投資者可以獲得中度流動性的多元化房地產投資渠道，同時相較於公開交易的REITs，享有較低的波動性，以及與股市較低的相關性。這正是私募房地產市場備受青睞的關鍵原因。」▲Gracie指出，過去12個季度以來，包括辦公室物業在內的全球房地產收入表現一直維持正回報，凸顯行業強勁的收入防禦能力。談及當前投資機遇，Gracie表示，自2022年下半年開始，全球房地產價格在利率上升後出現明顯調整。「儘管估值出現下調，但大多數物業的營運基本面並未受到根本性影響。」她補充，過去12個季度以來，包括辦公室物業在內的全球房地產收入一直維持正回報，凸顯行業強勁的收入防禦能力2。「同時目前的價格水平為投資者提供了具吸引力的入市機會，他們無需過分擔憂市場見底或出現嚴重困境。」她補充指，全球房地產平均估值雖然下調了16%，但市場已連續4個季度實現正總回報，其中兩個季度甚至出現估值上升2。「這表明市場正從谷底回升，目前投資者既能以較高折讓入場，同時資產的收入基礎穩健，可說是難得的價值與風險平衡。」據了解，Nuveen在市場重新定價後已積極部署，至今將40%的資金投入新資產包括醫療保健、倉儲、投資債務等，確保投資組合能充分把握當前市場機遇。聚焦三大領域 捕捉長期增長動力問及私募房地產市場如何為家族辦公室和高淨值客戶創造價值時，Gracie以該公司的全球城市策略為例，分享相關策略如何創造穩定收入與長期增值。「擁有長期租約和高入住率特色的核心房地產（core real estate）的主要特點在於其具有防禦性的現金流特徵，受經濟周期的影響較低。大多數長期租約都包含定期租金調整條款，加上高出租率，能夠帶來穩定的每月租金收入。」她表示，傳統上資本回報中約有三分之二來自收入回報，其餘三分之一則來自資本增值。尤其在醫療地產領域，Nuveen的物業出租率維持約95%的高水平，展現了其強大的穩定性和防禦性。Gracie續指，相比2021、2022年的高峰期，房地產新供應已明顯回落，新建項目在當前環境下不大可行。「通脹高企和利率上升導致融資成本攀升，開發商對新項目持謹慎態度，這對核心資產持有者反而有利。」她解釋，由於新供應大幅減少，但需求保持相對穩定，此舉將有助推動出租率上升和租金增長。「即使當前的不利因素完全消除，新物業的開發仍需要約3年的時間，這意味着上升周期的動能至少可以持續3年以上。」她更明確指出，物流／工業、醫療保健，以及零售如美國超市物業是當前最具吸引力的領域。她透露，輕工業及尾程送遞（last mile logistics）設施的新增供應仍然受限，但租金正在強勁增長。目前Nuveen的工業租約平均租金較市場價格低18%，反映在續租時具有顯著的租金上調空間。工業、醫療、超市 投資潛力不容忽視在工業地產方面，Nuveen偏好投資位於市中心附近、面積在30萬平方呎以下的小型設施，因為這些物業往往能為終端用戶提供尾程送遞的物流連接。由於市中心可供開發的土地有限，這類設施也較難被替代。她指出，相比大型物流倉儲，輕工業物業的空置率更低，因此相較整體行業具有更大的租金增長潛力。「至於醫療保健方面，預計到了2040年，美國75歲以上人口將增加一倍。隨着人口老齡化，醫療需求會更加頻繁，而這種需求的增長既不受經濟週期影響，也不受關稅政策影響，這種人口結構變化使醫療地產物業成為能夠抵禦經濟周期和利率變化的優質資產。」Gracie補充，醫療地產主要包括環繞醫院周邊的醫療辦公室。而Nuveen擁有專門負責醫療地產的團隊為公司帶來更多的收購機會，還能在收購定價時取得優勢，並在接手資產後發揮專業的營運管理能力。這種專業化的運作模式使其能在這個極具吸引力的細分市場中保持競爭優勢。至於美國超市亦屬抗震力極強的物業類別。Gracie解釋道：「這源於其必需品的性質。無論經濟如何波動，大眾對食品雜貨的需求始終存在，他們可能會減少購買昂貴的衣物，但仍然需要為家庭購買必需的食品雜貨。」美國市場以外，Gracie提到部分國家和地區的住宅類業務因長期供應不足亦呈現投資價值。「例如日本的長者住宅、澳洲的學生宿舍，以及哥本哈根的單棟出租住宅和學生住房等。這些細分市場因應當地特定的人口結構和區域需求，租金水平和入住率都保持在較高水平。」▲新加坡是亞太城市策略的重要門戶城市，One George Street 位於新加坡中央商務區，是 Nuveen全球城市策略中，全球物業組合的一部分。▲隨着Mountain View Industrial Center成為鹽湖城商業版圖之一，能夠受益於該區對輕工業業務的需求。差異化優勢凸顯 專注未來增長趨勢談到Nuveen房地產策略的獨特性與競爭優勢，Gracie指出，Nuveen的全球資源、專業團隊，以及專注於小型、高流動性交易的策略使投資組合更具靈活性。「此外，在2021、2022年市場高峰期，我們展現出高度的投資紀律，謹慎選擇投資目標，避免在估值過高時過度配置。我們當時在多戶型住宅和工業地產投資上特別謹慎，更多關注醫療、倉儲、債務、單戶住宅租賃（SFR）等另類房地產領域，令我們能夠把握當前市場重新定價後出現的機遇。」Gracie認為，未來醫療機構房地產將成為實現超額增長的核心領域，而 Nuveen擁有專門負責醫療地產收購與管理的團隊，是少數在該領域有重要布局的國際機構之一。這種差異化優勢使得該公司能夠專業地執行策略，降低錯誤收購或高價購入的風險，成為競爭對手難以複製的優勢。-----------------------全球在地化布局 靈活把握投資機遇談及投資者應如何捕捉上述機遇時，Nuveen亞太區（日本除外）私人財富主管兼董事總經理劉卓樺表示，有效投資全球房地產必須依靠當地專業知識與深入分析，而Nuveen是全球前五大房地產管理公司3，擁有超過770名房地產專業人員，分布在全球逾30個辦事處，其中6個位於亞太地區，包括香港和上海。「這種布局使我們能夠根據各地團隊的獨特見解靈活應對市場變化，避免僅從單一角度審視市場。」▲劉卓樺表示， Nuveen在全球的布局使公司能夠根據各地團隊的獨特見解靈活應對市場變化，避免僅從單一角度審視市場。劉卓樺續指，Nuveen全球城市策略的一大優勢在於其組合的靈活性，以及團隊在處理大中小型資產時的動態調整能力。「我們能夠及時把握區域內稀缺的中小型優質資產機會，通過實地調研評估風險和潛在價值，為投資者創造分散化效益。」截至2025年3月31日，Nuveen房地產的管理資產規模（AUM）達1,420億美元。劉卓樺強調，Nuveen一直注重投資組合的分散化和穩健的收入來源。「我們的組合擁有優質資產，能夠產生強勁的現金流，同時通過謹慎管理槓桿水平和結構，有效滿足不同投資者對長期現金流和流動性的需求。」Nuveen除了專注在未來增長趨勢中處於有利位置的城市外，該公司另一項關鍵優勢在於與母公司TIAA抱持相同信念——與客戶利益一致。「我們的母公司TIAA向Nuveen全球城市策略投資超過3億美元，足見它對這策略的信心。」劉卓樺補充道，TIAA作為全球最大機構之一4，其直接參與不但為公司的發展策略提供了可靠的基礎，同時也為Nuveen在全球房地產領域帶來更多資源與支持。如想了解更多有關Nuveen的資訊，可瀏覽：nuveen.com/global-cities1. 資料來源: 截至2024年6月30日的聯準會資料。美國商業房地產市場：私人佔93%，公共佔7%2. 資料來源: MSCI全球季度房地產指數（2024年第四季數據，截至2025年3月17日數據發布）；Nuveen房地產研究3. 資料來源: Pensions & Investments 房地產經理特別報告，2024年10月。4. 資料來源: Pensions & Investments，2025年6月16日。重要資料：投資涉及風險，包括本金損失。過往業績並不能保證未來的結果。房地產投資面對與房地產相關資產所有權相關的各種風險，包括房地產價值波動、支出高於或低於預期、潛在的環境問題和責任，以及與房產租賃相關的風險。本資料並非旨在構成推薦或投資建議，不構成購買、出售或持有證券或投資策略的邀請，亦不以受託人身分提供。所提供的資訊未考慮任何特定投資者的具體目標或情況，亦不建議任何具體的行動方案。金融專業人士應獨立評估與產品或服務相關的風險，並對其客戶做出獨立判斷。Nuveen, LLC 透過其投資專家提供投資解決方案。(特約)