2015-03-10
經濟日報
美國加息猶豫不決，歐央行突然宣布推出量化措施，激發本港細碼樓在農曆新年前突然狂湧，上車客急不及待湧入二手樓市。
雖然業主心紅，叫價更加進取，卻仍然阻擋不了買家入市搶樓的熱情，此情此景，無論是放盤的業主，或者是地產經紀也好，無不期待新年假期後會迎來一個豐盛的小陽春。然而人算不如天算，金管局又再次出手，硬將升火待發的小陽春壓了下來。
大體而言，今次的遏市措施，可以說是完全針對中細碼住宅，特別是樓價400萬元左右上車盤，手段包括進一步降低按揭成數及供款入息比率兩方面。
市場即時有回應加重藥力的對策，傳出發展商聯同財務公司，為旗下樓盤買家安排迴避入息比率審查的二按樓貸，顯然意在吸引首期不足的上車客及一般投資收租的市民。正當買家把目光開始集中到一手樓盤的時候，金管局卻乖巧地作出反應，明確指令任何二按安排都必須受到入息比率上限的制約，亦即是要求所有銀行要同時審視附有二按要求的樓貸申請。
以上新推出的措施，在我眼中，只可短暫有效，就好似是在地震中形成的堰塞湖上，一再加高堤壩儲洪一樣，如不適時疏導，任由積壓，隨時會猝不及防的崩潰。
租客能力所限 迫於住劏房
現在新措施已令不少剛儲足3成首期的市民失去上車資格，極有可能助長民怨大軍，個人相信政府是不會不知道，故猜想是政府無計可施的權宜之計。
置業門檻不斷一再提高，住屋的剛性需求惟有進一步轉向租務市場，而租金卻受到租用人負擔能力的制約，就算租用人收入每年有所增加，租金未來升幅還是不能和剛性需求的入息脫節。所以，無論出租住宅供應如何短缺，收租業主最終是要接受較低的投資回報率，否則無法找到租客承租而要讓單位長期丟空荒廢。
現時本港收租業主和租客雙方正處於租金角力，需時磨合，故在短期內，估計有更多租樓市民因負擔能力所限，被迫選擇租住偏遠地區或迷你單位，甚至入住劏房或工廈板間房，以減輕高昂的租金負擔。
政府必須認清市民在住屋方面的容忍上限，盡快加以疏導，不能一廂情願守候美國實現加息，去冷卻市民的置業索求，畢竟，剛性需求下，不置業也需要租樓棲身。