2015-03-10
經濟日報
賣地表新增洋房豪宅地供應不多，當中元朗牛潭尾碧豪苑旁一幅9.4萬平方呎洋房地，將於下季推出，料吸引長實（00001）、新地（00016）等同區具發展經驗的財團競投。
地盤9萬呎 估值最高2.7億
上述用地位於新潭路及碧豪苑第一街交界，屬於丈量約份第105約地段第2115號，地盤面積約9.4萬平方呎，屬於「住宅（丙類）」發展，將會以地積比0.48倍密度發展，可建樓面約4.5萬平方呎。
由於鄰近的新田公路，屬於區內主要交通幹道，地皮開則會受噪音及汽車排氣影響，或採用面向碧豪苑的設計，建成的洋房將會以樓景為主，地皮質素屬一樣。
粗略估計牛潭尾地皮可興建約20至30幢3層高洋房，屬於中小型的發展項目，市場估值約2.3億至2.7億元，樓面地價呎價估值約5,000至6,000元。
牛尾潭一帶現時以低密度洋房發展為主，當中以錦綉花園、加州花園及加州豪園，屬於區內最大型的洋房屋苑。
而長實、新地及恒地（00012）等大型發展商，早前在區內「插旗」，擁有地利優勢。
長實新地恒地 擁地利優勢
例如，長實在2011年斥6.62億元投得鄰近的新潭路傍項目，當時每呎樓面呎價約6,548元，根據屋宇署早前批出圖則，將會興建71幢2至3層高洋房；至於恒地在鄰近持有的和生圍項目，亦已經獲批興建344幢2至3層高洋房，屬於區內最大型項目。
牛潭尾區內洋房屋苑普遍樓齡達20年或以上，當中加州花園、加州豪宅近期二手實用呎價介乎6,800至9,400元，而樓齡最輕的葡萄園，近期呎價則逼近1.3萬元。（系列七）