2014-11-20
明報
【明報專訊】除中原樓價指數，市場也會參考另一代理美聯物業製訂的美聯樓價指數，以及屬官方的差餉物業估價署的樓價指數。差餉物業估價署的樓價指數較中原和美聯物業的樓價指數先兩至三個月已破頂，為何會出現這樣的「時差」？
計及新樓實用面積
根據香港理工大學會計及金融系前副教授林本利的研究，原來截至去年底，差餉物業估價署樓價指數，已較1997年高位高出41.8%，而中原及美聯樓價指數則只高出1997年約一成半多一點，明顯差估署數據大幅「跑贏」。
林本利指出，造成有關差距主要有兩個原因。首先，差估署的數據不計算新樓首次買賣，但之後的二手交易都會計算，而中原及美聯是計算指定的大型屋苑的成交記錄，定期才會檢討和加入一些新的屋苑，美聯的數字更集中中小型屋苑，少計算一些豪宅的成交個案，以致拖低了平均樓價升幅。
另一個原因是過去10多年新樓的發水情况十分嚴重，實用率只得七成左右，而差估署是以實用面積計算樓價（中原及美聯則以建築面積計算），自然計算得較高的樓價升幅。
林本利又指出，若我們考慮到1997年落成的二手樓，樓齡已增加10多年，實際的樓價（包括樓宇折舊）升幅會更高。