2014-11-20
明報
【明報專訊】十多年前，當人們談論樓市升或跌時，只能參考由差餉物業估價署每季發布的樓價指數，存在嚴重滯後問題。之後，兩大龍頭代理中原和美聯分別推出根據公司成交計算的樓價指數，最快可以每周公布，讓公眾可以更快掌握市况變化，進行作更理性的決策，而差估署也「受壓」改為每月公布樓價指數。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，中原樓價指數面世已有15周年，並隨時間不斷開發新的指數，包括分區樓價指數，以及中小型單位和大型單位指數等。黃表示，將各類指數配合分析，可發掘多種樓市現象，甚具啟發性。明報記者
中原樓價指數於1999年初面世時只計算18個屋苑的成交數據，到現在已增加至118個屋苑，令指數更具代表性。
破頂位成阻力 調整成支持位
黃良昇指出，「如大家細心留意中原樓價指數的變化，可以發覺一個有趣的現象，就是以往創出的樓市高位，會成為樓價下一次上升時的『阻升』，如樓價升穿了前『阻力』 ，又會反過來成為未來樓價指數出現調整時的『支持』位，比方說1998尾樓出現小陽春，反彈的高位便成為了2005年尾今次樓價升浪的第一個阻力位，而樓價指數在2008年金融海嘯時，則升至1994的高位便回落，而2011年升至接近1997年頂位，也出現一番調整才再破位上升。」
黃又指出，如將四個區域的分區樓價指數分析，也會發現一些有趣現象。「比方如，2005年1月初至同年3月尾的中原分區樓價指數，首先由港島區破頂，然後是九龍區破頂，之後才是新界東，最後才是新界西。那明顯反映該次升浪是由炒家或投資者帶動，他們先向最容易炒賣的香港區埋手，獲利後便開始追落後，終炒至最慢熱和樓價最平的新界西，便完成了那次既快且急的升浪。」
升市慢熱 升勢更持久
「今年7月起的升市則顯不同，乃是新界西先破頂，然後新界東，之後是九龍區，再之後方是港島。然後又再作反方向的由港島樓價指數破頂後，然後是九龍區，之後新界東，最後又是新界西，然後又由新界西、新界東、九龍區、港島區，再又反轉一次由港島區、九龍、……。這次樓價升浪，較諸2005年初的升勢較慢，卻是一浪接一浪的反覆循環上升，反映入市主要是用家，較慢熱，相信今次升浪會更持久。」
細單位樓價勢持續搶高
黃良昇續說，中原將樓價分為中小型單位和大型單位兩類，又會有一個特別的發現。「在1991年波斯灣戰爭剛結束時，香港的中小型單位呎價其實高於大型住宅，之後開始收窄，而漸漸大型住宅呎價反過來遠遠拋離中小型住宅單位，至2008年金融海嘯時達到最大差距，並開始收窄至今。考慮到上一次數據差距周期長達17年才逆轉，而2008年至今僅6年，現在細單位樓價愈來愈被搶高，此一現象或會再維持多年才會再改變。」
（名人樓巿論壇）