2014-02-19
經濟日報
撰文:陳永傑 中原地產亞太區住宅部總裁
欄名:大行觀點
本港住宅樓價和租金雖然受到港府打擊樓市的辣招所壓制，但依舊在窄幅上落，尚未出現大幅回落之象。
不過，去年香港的通脹仍然高企在4.3%水平，住宅樓價和租金的升幅，仍足以抵銷通脹的侵蝕，算得上是一項不俗的投資。
去年通脹 高企4.3%
政府統計處不久前公布去年12月份的綜合消費物價指數，與前年比較上升4.3%，與去年11月份相同。剔除所有政府一筆過紓困措施的影響，基本通脹率在12月份的按年升幅為3.9%，較11月份的4%稍低。
租金升幅緩 通脹微落
各類消費項目中，價格在去年12月份錄得按年升幅的類別為電力、燃氣及水（在綜合消費物價指數中上升7.3%及在甲類消費物價指數中上升7.7%），住屋（分別上升5.9%及5.3%），外出用膳（分別上升4.7%及5%），雜項服務（分別上升4.6%及4%）……
去年12月份的基本消費物價通脹輕微回落至3.9%，主要是由於基本食品價格以及私人房屋租金項目的升幅放緩所致。去年全年合計，基本通脹率平均為4%，與政府較早前的預測相同，並低於前年的4.7%。
根據中原地產新簽租約統計，去年12月份全港85個大型私人住宅屋苑的建築面積平均租金每平方呎錄得23元，與11月的租金持平。12月聖誕節傳統租務淡季，租金平穩橫行，未有出現下跌迹象。顯示市民對中小型住屋需求強大，支持租金高位企穩。但租賃季節淡市持續，加上大型新盤入伙，租盤供應增加，預料新春前租金繼續受壓調整。估計新春後租務旺市，租金可望回升。
平均呎租23 按年升1.3%
按年方面，去年12月份私人住宅建築面積平均呎租錄23元，與前年12月的22.7元相比，全年租金上升1.3%。回顧去年，首季租金微升0.9%，第二季樓市氣氛轉弱租金下調2.2%，第三季暑假租賃旺季租金上升3.1%，第四季聖誕節淡市租金回軟0.4%。租金升跌幅互相抵銷後，令去年全年租金微升1.3%，反映租金走勢平穩。
今年樓價租金 料橫行
雖然住宅租金去年升幅不明顯，微升1.3%，但其他通脹因素卻有不同程度的升幅，通脹總是揮之不去。加上人民幣滙價每年大約升值3%，都會對香港造成輸入通脹問題。樓價無疑沒有計算入通脹之內，去年有3%的升幅，如果沒有住宅物業在手，將與買樓成為業主的距離，愈拉愈遠，令人感到財富被蒸發。
由於去年樓價大約升3%，再加上租金上漲1.3%，物業投資的回報率約是4.3%，大致上可以對冲通脹。筆者認為今年樓價與租金繼續上落不大，不易暴跌。為應付通脹，如果有足夠首期，應該買樓。現在按揭息口超低，買樓負擔不太重，置業作自用投資之外，還可對冲通脹。