2014-01-06
經濟日報
欄名:網上智慧
有朋友可能問，美國國債收益率與租金回報兩者有甚麼關係？
我又不會買美國國債，投資物業看通脹率就可以啦。當然不是，由於不少投資產品也會以10年期美國國債收益率作基準，主要原因是美國國債收益率在投資市場上視為無風險收益率，最少理論上是。
因為美國政府破產的機會應該比銀行和不少國家破產的機會低，流通量亦大，假如無風險收益率也有3厘，其他有風險的投資產品自然要更高收益才能吸引資金吸納。
租金回報低於債息 樓價跌
投資物業當然是有風險，租金回報自然要比無風險收益率高才合理，這亦解釋了為何上半年樓價遲遲不跌，下半年卻開始轉勢向下，主要原因是上半年美國國債收益率只有1.6%至2%左右，物業租金回報雖然已處於歷史新低，但我以實用430至752平方呎的租金回報比較，仍有2.9%至3.2%左右，高過無風險收益率，所以上半年樓價遲遲不跌。
但從下半年開始，美國國債收益率漸漸從底位回升，升至近3厘的水平，物業租金回報開始低於無風險收益率，樓價亦開始轉勢下跌。
1997年是一個例子，當年美國國債收益率也有5.6%，但實用430至752平方呎的租金回報只有3.7至4.2%，假如當年投資者能抽離熱烘烘的氣氛，冷靜一點去看，有風險的投資回報居然低於無風險收益率，自然不會選擇投資物業了。
美債息看升 吸引力增
那麼物業的租金回報應該高過美國國債收益率多少才值得投資？
不用複雜的公式，直接返回現實世界的歷史數據去看，從2003年的數據分析，2003年上半年美國國債收益率大約3.5%至4%，實用430至752平方呎的租金回報一般也有5.3%至6.4%，即高過美國國債收益率大約1.8%至2.4%就開始有吸引了。
在退市進程日漸明朗下，預計美國國債收益率仍會溫和上升，未來12至24個月，估計美國國債收益率會升至3.5%至4%左右，物業租金回報可能需要達到5.3%至6.4%才開始有投資的吸引力。