批出大埔地 利好今年供應

撰文:唐榮 欄名:專家樓論 屬本年度住宅地供應庫的大埔白石角，前後已有兩幅臨海住宅地批出，樓面呎價3,300至3,550元，將成為後排4幅待批住宅地的出價參考價。因有地價指標，流標風險有望減低。 政府於今年3月開始推出大埔白石角尚餘的住宅地招標，但礙於樓市氣氛疲弱，加上地盤附近的科學園擴建用地，亦會改劃作住宅發展，令區內的住宅供應大增，故當時招標的科進路臨海住宅地，即使吸引到7間財團入標競逐，但投標出價均低於政府底價，地皮最終流標收場，令800伙可建單位用地未能如期批出。 據了解，政府當時的底價貼近市場估值35億元（樓面呎價約5,000元），但發展商的最高投標出價亦不達29億元（樓面呎價不足4,000元）。 不過隨着地價回落，上述地皮旁邊的科研路臨海住宅地，順利於今年5月以24億元批出，樓面呎價只有約3,300元，比4年半前信置及嘉華國際，在附近投得的D1、D2地盤（即現時的逸瓏灣I及II），所錄得的樓面呎價7,000多元，下跌約55%，地價創出白石角地價新低，亦是新界東近7年來的新低紀錄，中標財團為區內從來沒有土地儲備的鷹君。 地價現水平吸引 招標反應佳 而區內早前流標的科進路臨海住宅地，最近重新推出市場招標，市場反應熱烈，反映區內最新的地價水平十分吸引（樓面呎價3,300元），即使未來區內的住宅供應大增，發展商仍然覺得有利可圖，新加入戰團的發展商包括莊士中國、遠東發展、永泰地產，以及羅氏針織家族成員旗下的K&K Property等。 雖然地皮的形狀不及旁邊批出的科研路臨海住宅地，地皮較難剪裁，物業布局的難度亦會較高，但地皮最終由億京以約25.4億元奪得，樓面呎價高達3,552元，比科研路臨海住宅地錄得的3,300元，還要高出近8%，但地價比3月首次招標時的底價已回落逾20%。 據了解，出價進取的發展商不止億京，還包括另一間中小型發展商，反映區內的地價在現時的水平，具有一定的吸引力，市場並非一面倒「執死雞」，情況有利減低區內尚餘4幅住宅地，再度出現流標風險。 白石角尚餘4幅地 流標風險減 大埔白石角現時尚餘的4幅住宅地，位於已批出的兩幅用地的南面，位置並非臨海，業界估計地價會比前排低約10%至15%，樓面呎價約3,000元，相信對已投得前排臨海住宅地的發展商，具有一定的吸引力，將來在物業布局上，可以更靈活設計，以取得更多海景單位，進一步提高物業的銷售價值。