2015-03-09
經濟日報
上周五，差餉物業估價署公布2015年1月的物業市場統計資料，最受注目的當然是私樓樓價指數又創歷史新高，樓價單月升幅2.2%。
另一值得留意的是，相關資料顯示，自2014年9月，A類431平方呎以下單位的回報率已連續5個月在3%水平橫行，至2015年1月，終於失守，回報率跌至2.9%，顯示樓價升勢超越租金，帶動回報率進一步回落。
各區樓價飈 回報2.9%
翻查差餉物業估價署的回報率紀錄，自1987年有統計以來，無論年度、季度或月份計算，431平方呎以下單位從未跌穿3%水平。而綜觀A至E五類大小不同單位，現時回報率分別是2.2%至2.9%之間。
附表是依該署統計港九新界三區每平方呎樓價及租金，換算後的回報率情況。可以看到各區樓價急升而租金相對平穩甚至略為下調的情況下，回報率因此回落。其中港島區樓價升幅最高，達到2.8%水平、而九龍區是2.4%、至於新界區亦達2.7%，可以看到細單位在買家競逐下，單月上漲的驚人幅度。
另外，據美聯「樓價走勢圖」計算100個主要屋苑價格資料後顯示，2月份以實用面積計算的平均呎價報約10,354元，按月續升約1.7%，而首2個月累計則上升約3.7%，可以這樣說，自今年實用面積呎價突破1萬元之後，持續扶搖直上。
根據差餉物業估價署資料顯示，A、B、C類中小型單位仍是樓價上升的主要動力，此類物業首月樓價按月升約2.19%，比起同期D及E類大型單位1.41%的升幅更高，中小型單位樓價按月升幅已連續7個月高於大型單位。
利率偏低 欠理想投資項目
即使細單位創回報率新低，相信現時樓市的參與者不會列入考慮，一是樓價升值的誘因遠大於回報收縮，市場考慮的相信是，反正樓價繼續升，回報率低一點沒關係，收租遠不及樓價漲幅。在利率偏低、市場欠缺理想回報投資項目的情況下，過去數年，回報率持續下跌而又持續被市場接受已變成常態。
翻看97年高峰時，同類細單位回報約4.2%，2008年另一高峰期，回報則有4.8%，那何時重新關注回報問題？應在加息時！