2015-03-09
經濟日報
財政預算案無公布加辣措施，市場曾鬆一口氣，惟金管局近日宣布針對近期細價樓屢創新高，突擊推出「三招半」降溫，可謂對市場造成震盪。
推出的措施包括收緊700萬元以下自住物業按揭至最高6成，以及第2次置業、非自用物業按揭貸款的供款與入息比率上限，利率壓力測試上限亦降至5成。
按揭證券公司亦修訂按揭保險計劃，將最高按揭成數由9成下調至8成，但有固定收入及供款與入息比率不超過4成半的首次置業人士，仍可申請最高9成按揭貸款。
筆者認為，有關措施不但大增投資者成本，連小市民買一個小單位自住都增加了困難，此舉將削弱樓市氣氛，而不少業主和買家均需要時間消化有關措施，傾向停止買賣動作，觀望情緒濃厚，一、二手交投淡靜，進一步窒礙市場流通，相信樓價短期內會趨向橫行，因市場需求仍在。
買轉租增 推高租金
筆者認為，對於手頭現金不足的買家而言，現時推出的措施明顯對他們有較大的影響，但相信不少買家會退而求其次選擇符合負擔能力的物業入市，而且年輕家庭置業意欲高，因此預期細價物業會繼續受追捧，不過，香港就會出現市民「愈住愈細」的情況。
現時再度收緊按揭成數的話，恐怕只會令資金流向銀碼更細的物業，而且過往六輪收緊按揭成數只令交投量降溫，對樓價升勢影響則不大。事實上，在金管局突然出招再收緊按揭後，市場亦再錄得新高成交，其中樓齡已屆37年的鰂魚涌南豐新邨呎價已率先連環破頂，再創屋苑新高。
二手買家借取二按難度較大，息口亦相對較高，雖然亦不排除有買家要多付首期，可能要從財務公司「籌錢」，不過今年市場的購買力一定會進一步流向新盤市場。
至於另一個情況是，市場住屋需求仍然存在，不少買家由於儲備不足暫緩入市步伐，就只有轉買為租，刺激租務市場升溫，因而又會推高租金。