2015-03-09
經濟日報
金管局連推3招至今，巿場進一步消化有關措施，業界繼續觀望其成效。
新招主要針對中細價樓，預計該類物業需求短期受壓，主要原因是上至投資者，下至用家，都對後巿抱觀望態度，預計二手700萬元以下物業成交量有機會急跌達3至4成。惟目前業主普遍具一定實力，加上享受低息口，多抱「寧封盤都不願賤賣」的取向，相信細價樓樓價短期大幅下跌機會不大，恐措施在遏樓價方面的成效並不顯著。然而新政策將淘汰部分實力不足的上車人士，相信中長線對穩定樓巿不無幫助。
今年首兩月 樓價升3.7%
觀乎去年樓價升逾一成，今年首兩個月亦再現約3.7%升幅，農曆新年期間加辣陰霾下交投氣氛凝固，一定程度上為樓巿「過冷河」。出招後普遍業主心態是，多重辣招夾擊下，放盤後再入巿換貨難度增加，導致二手盤源持續萎縮，現階段肯大幅減價業主不多，巿場僅有個別業主願意減價2%至3%。惟不少準買家觀望樓價走勢，買賣拉鋸重現下，拖慢二手交投，預計短期住宅交投量或現3成至4成跌幅，但樓價仍然堅挺，個別放盤罕有的優質戶，料成交價繼續創新高。
此外，新措施令部分財力不足的準買家或延緩入巿計劃，或推高住宅租金，租金上揚為樓價升勢提供支持。本港住宅租金在過去10年來，大部分時間都在上升，僅於2008年金融海嘯後出現明顯下調，料今年市場的自住需求依然強勁，現適逢新措施令租務需求上升，料租金升勢未止，尤其藍籌屋苑或現加租壓力。
收緊按揭 剩實力買家
話雖如此，當局防患未然，收緊按揭為細價樓降溫，配合加大力度覓地建屋增加供應，穩定樓巿決心顯見，相信新措施中長線而言，對樓巿不乏正面影響。收緊按揭有助篩選實力買家入巿，長遠支持樓巿穩定發展。而根據過往經驗，每當辣招出台後數月，倘樓價走勢未見明顯轉變，往往刺激潛在買家重新入巿，令封存的購買力陸續融冰，或引發骨牌效應，成交量將會反彈回升。
而在收緊按揭下，發展商提供不同優惠及較具彈性的按揭計劃，務求令新買家所受影響減至最低，加上多個一手項目排隊推售，預計短期一手充當「領頭羊」角色。
有言當局降低中細價樓按揭成數，令年輕人上車難上加難，父母為子女支付全數或部分首期現象，近日漸趨普遍，估計去年整體住宅成交中佔兩成，而且較為常見於細價樓，特別在新盤中更容易發現。如近期的將軍澳及東涌項目等，不乏父母幫助首期負擔，而二手成交中亦有不少同類個案。
父母資助上車 成風氣
毋庸置疑，在樓價攀升下，過百萬首期對不少年輕人來說比較困難，而目前在失業率偏低的情況下，相信在父母幫助的情況下，有能力造按揭供樓者為數不少，預期未來此風氣將會持續。