2015-03-09
經濟日報
樓價近年持續向上，投資風險在增。里昂證券房地產基金投資董事趙朗認為，加息及按揭收緊對樓價影響不會太大，而今年主力投資核心區銀座式商廈。
有見樓價上升，政府早前亦出招應對，收緊按揭，而非住宅物業按揭與入息比率降至4成，旨在為樓市降溫。里昂證券過往多番投資物業，趙朗相信新招對大額工商買賣影響有限，「外資基金本身未必在本港融資，而資金架構變化很大，可於外國做二按，例如在新加坡銀行借錢，當然融資成本或較香港高，惟整體上對基金、大額投資者的影響有限，相信打擊對象為細碼物業投資者。」
不為物業增值 只是賭升跌
即使近年多重辣招出現，樓價仍然有升無跌，而業界分析，今年美國或會加息，香港亦跟隨，他則認為加息不代表樓價會跌，「歷史反映了多次加息周期，樓價升得快，因為加息代表環球經濟好，所以利率、借貸等因素影響樓價非關鍵因素。」他分析，「經濟增長及環球形勢，對樓價影響更大，如GDP增長率等，而我對今年樓市睇法是審慎樂觀，畢竟世界多國印銀紙，美金轉強，香港依賴出口，對香港有多大程度影響尚未知。」
他分析，一些樓市周期現象可作參考，「通常樓市周期尾，細價樓好好賣、大額物業交投少。」不過，他認為樓價跌，往往是始料不及而成，「每次跌市，特別是崩盤式下跌，都是來自毫無先兆的因素，如果有準備便沒有恐慌。」故此，他相信買賣物業必須量力而為，以及為物業增值，「如果無增值，其實只是賭市場升跌，風險好高。」
投資目標上，趙朗強調投資首要條件是核心區物業，「核心區物業始終有價，因為肯定有承接力，例如去年皇后大道中全幢招標，即獲多組財團競爭。」
類型上，他認為核心區地舖有一定風險，「奢侈品消費下跌，現時核心區出現一個現象，是零售商『大舖搬細舖』，以前大舖一舖難求，現在調轉搬至細舖，反映生意欠佳。」
地舖租金料跌，他認為銀座式商廈租售價則仍有上升空間，因為針對本地市場，基金去年中以約16億元，購入銅鑼灣耀華街Bigfoot Centre，並易名為「Zing」，成為該基金今年投資重點，並且進行翻新及增值，「來耀華街消費9成是本地人，故我們打造此項目，針對客群為本地年輕專業人士，生意較地舖穩定。」
今年核心區商廈 走勢不錯
近年財團追捧的全幢工廈作活化，他則興趣不高，「工廈活化並不容易，交通配套不足或不獲批活化，如果購入工廈未能成功申請活化便出現大問題，何況近年工廠價升2至3倍。」
傳統商廈方面，他則相信今年核心區商廈走勢不錯，單睇空置率便可預測租金升跌，「甲廈租金走勢好易睇，有一個指標每次都準，就是空置率跌至3%至3.5%，租金必升，現時核心區甲廈空置率偏低，租金料穩。」而近年興起的東九龍商業區，他則表示睇好，但地價高達每呎6,000元，供應又多，暫不打算投資。