2015-08-17
經濟日報
商廈租務轉旺，萊坊商業物業代理部董事薛開達認為，隨着中資積極承租寫字樓，今年核心區甲廈租金升約15%，而未來兩年中資機構佔中區租務達四分之一。
今年上半年甲廈租務暢旺，中環相繼錄得大手租務成交。據萊坊資料顯示，去年同期中環商廈空置率約3.3%，而最新的空置率下跌1.1個百分點，約2.1%，屬極低水平，而最明顯是本年第二季的變幅，今年首季中區空置率約4.3%，最新一季大幅下跌2.2個百分點，反映第二季商廈租務暢旺。
薛開達指：「目前中環商廈空置率甚低，個別大廈如德輔道中33、豐盛創建大廈等，出租率百分百，情況較罕見。」
事實上，上半年不少大手中環租務來自中資機構，特別以證券行最積極，如市場錄得馬雲旗下雲鋒基金，租中環交易廣場1座全層，而廣發証券、齊魯証券等分別承租上環永安中心及中環德輔道中33號，另市場亦盛傳華融（香港）國際控股，承租灣仔告士打道60號全幢。
股市波動 無阻中資南下
薛開達指：「在中港基金互認、滬港通正式開啟下，本港IPO市場更為熾熱，下半年擬來港集資的大型新股中，具中資背景的金融機構佔8間，集資額最多近1,400億元。事實上，他們喜吸納質素新、位置優越的寫字樓，亦因為中資活躍承租，租金按年已升1成，個別優質甲廈租金升幅更大。」
股市曾於4月起動，但及後出現調整，至近日亦相對波動，會否影響中資落戶意慾，他則認為：「股市無疑波動，但機構睇長線，未有影響進駐香港決心。內地機構現配合中央政府大方向，面向國際，而亞投行成立等，中資機構有需要國際化，故四出設立據點。」
他預期，中資佔核心區租務比例不斷上升，「2008年中資佔中區租務約12%，而去年尾已升至兩成，下半年尚有深港通開通，兩年內比例料升至25%，換言之中資佔中區租務四分之一。」
需求向上，同時整體港島商廈供應偏少，有助推動租金上升，「供應層面上，2015年有354萬平方呎樓面新供應，明年尚有329萬平方呎，新供應略多，但大部分均屬非傳統核心區，而2018年，新供應減至198萬平方呎，低於每年平均吸納量200萬平方呎。」
他指出，中區新供應極低，「未來兩至三年，中區僅有華懋重建項目、上海商業銀行大廈重建，供不應求。直至2017年，市場才有相當較大型的項目如尖沙咀新世界中心重建、2018年銅鑼灣新寧大廈重建、鰂魚涌太古坊2B期等。需求大而供應偏低，預計核心區商廈租金年內升10至15%。」
裝修費增 搬遷活動料減
至於今明兩年新供應集中在東九龍，供應增無疑令租金有少許壓力，但他料租金仍平穩，「有供應增同時有需求，近年漸有金融機構、保險公司搬至非核心區，故料東九龍等非核心區租金仍企穩。」
不過，隨着裝修費增加，他料搬遷活動不及往年頻繁，「裝修費由數年前每呎400元，升至目前每呎600元，若攤分3年36個月計，平均要至少節省每呎18元，才達減成本之效，公司考慮搬遷與否的各項因素如交通配套、員工流失等，最後寧願續租留在原址。」
撰文:梁建國