2014-01-06
經濟日報
去年工商舖市場首度受政策干預，交投大幅萎縮，美聯工商舖執行董事兼行政總裁黃漢成預計，今年情況將與去年相反，由價穩量跌變成價跌量升，另特別看好甲廈反彈力強。
黃漢成形容，去年工商舖為冰火交煎的一年。「03年沙士屬於經濟市，業主肯減價，投資者趁谷底入市，惟現在是政治市，買賣雙方企硬，拉鋸是有史以來最嚴重。」
商廈去年跌幅大 現可炒落後
故此，工商舖交投由出招前每月2,000多宗，跌至去年底每月不足400宗，前後急跌逾8成。當中，以工廈的交投量跌幅最大，達55%；另租金方面則以甲廈最傷，跌幅達14.9%之多。
然而，黃氏預期今年整體市場氣氛會勝去年，3個範疇中，料商廈今年的反彈空間較大，主要因去年跌幅過度，現可炒落後。
「中區甲廈已『衰咗兩年』，造價落後大市，隨企業搬遷動作七七八八，新興區短期未見太多新供應，料可止跌回升。如美國銀行中心望後面景的單位，新近呎價亦企穩2.2萬元。」
他續指，中資機構紛紛來港準備上市，對優質寫字樓具一定需求，「中區租金已見底，如近期力寶中心呎租已略見回升至47元。」他估計，今年甲廈的租、售價均有10%的上調空間。惟受制雙倍印花稅，逾億元大手買賣料難有起色。
另邊廂，舖位去年交投量的跌幅約29%，為3範疇中最少。黃氏指，市況難預測，活躍於舖位市場的資深投資者多抱執平貨或觀望心態，落注明顯減少或會大幅還價。「近日北角主街一伙地舖，業主叫價3,850萬元，獲實客出價3,800萬元，惟拉鋸3天，雙方仍就該50萬元爭持不下，反映買家與業主心態同樣強硬。」
二三線街舖受壓 租金料跌1成
他又預期，今年二、三線街舖空置率續偏高。「現不少續租個案乃於2011、2012年初承租，基數大，續租難再有倍數增長。同時，業主減租意慾低，二、三線租戶欠承租力下，高空置率料維持一段時間。」他估計，今年舖位市場仍以鐘錶珠寶業擴充為主，預期一線舖位租金續平穩，惟二、三線仍有10%的下調壓力。
劏舖銀碼細吸引 將陸續有來
總括而言，他認為今年整體工商舖的表現會與去年相反，由「價穩量跌」變成「價跌量升」，交投量比去年下半年會有好轉，料可重上每月400至500宗水平，惟與高峰期2,000多宗仍有大距離。
此外，自去年中北角城市金庫拆售後已回復平靜的劏舖市場，今年將再有動作。黃氏透露，目前有多個劏場處醞釀階段，料上半年將有一個率先登場，現進行定位及包裝等工作，並認為此類投資產品銀碼細，在市場仍具相當吸引力。
撰文:李彤