2014-11-19
經濟日報
為滿足上車需求，明年發售的新居屋，大部分面積400多平方呎，樓價最平187.4萬元，勢吸引買家申請，學者指買家不要着眼於「上車」。
要考慮到綠表居屋流通率低、資產增值少，買家未來要套現換樓有難度。
至於首批新居屋7折推出，提供兩房細戶為主，面積主要集中於400多平方呎，由於私樓市場300萬元盤源幾近絕迹，料吸引買家一窩蜂入市。但隨着家庭人數發展，預期此批買家未來10年，會有強大的換樓需求。
日後換私樓 首期難負擔
但綠表居屋銀碼細，買家平價入市，日後沽樓後，資產增值金額，隨時連換樓首期亦負擔不起。以新居屋大圍美柏苑為例，最平187.4萬元，實用面積371平方呎，假設購買後於限售期3年後升值兩成，業主沽樓後帳面賺幅只有近40萬元，單靠賣樓賺錢，日後未必足夠能力轉投私樓市場。
所以買家入市時，要留意到綠表居屋及私樓物業，沽樓後所套現金額差別，從而作出入市選擇。參考近日市場上二手綠表居屋成交，如天水圍天富苑面積506平方呎的兩房戶，2001年以68.6萬元（未補地價）入市，再以179萬元沽出，帳面賺110.4萬元。但以首期3成計算，該筆資金只可負擔樓價368萬元物業，難換入同區私樓嘉湖山莊、市值400萬元的3房單位。
除資產增值外，綠表居屋細單位客源較輸蝕。目前綠表客主要分兩批，分別以公屋綠表客、以及白居二買家。代理指，公屋綠表客入市，以改善居住空間為先決條件，大多會只主攻3房單位。
至於白居二買家着重上車，對兩房需求高。但目前市場上白居二買家已很少，加上施政報告亦表明，未來10年平均每年會提供約8,000個居屋單位供應作目標，料大部分客源會轉投一手市場，面對客源少、供應多，新居屋兩房戶，要於二手市場上轉售有難度。
學者：不要着眼於「上車」
居屋業主難換樓，可從過去流通率上看到。有新居屋供應的4個區域，主要居屋已補地價及綠表單位本年流通率，由0.3%（青宏苑）至1.5%（天富苑）不等，較同區私樓4.3%至5.6%低。但要注意數字已受白居二帶動，新居屋搶客下，料未來流通率會更低。
城大建築科技學部高級講師潘永祥認為，新居屋的買家，入市前要考慮未來的住屋需要，不要着眼於「上車」，綠表業主已利用以折扣價上車，供樓負擔較私樓輕，業主可趁這段時間，去累積財富，準備日後換樓資金。（系列二之二．完）
撰文:文倩婷
系列名:解構新居屋系列