2014-02-18
經濟日報
撰文:唐榮
欄名:專家樓論
昨日運房局局長張炳良表示，長策諮詢達到6大共識。
其中之一包括增加居屋供應，早前提到特區政府的建屋大計，未來首5年（2014至2018年）的公營房屋，包括公屋及居屋建屋量為8萬個、其後5年（2019至2023年）達20萬個。
30多年來 逾30萬伙投入市場
重點當然是2019至2023年公屋及居屋由8萬伙急升至20萬伙，平均每年公營房屋建屋量約由1.6萬伙升至4萬伙，平均每年大幅增加2.4萬伙。而2019至2023年計每年4萬伙公營房屋，極有可能依市況彈性調整公屋及居屋比例，五五比是公屋居屋各2萬伙，六四比是公屋2.4萬伙、居屋1.6萬伙，七三比是公屋2.8萬伙、居屋1.2萬伙。
在房委會的年報中有簡單數字，資料顯示，房委會發展的居屋數量約有215,815個（與附圖總和數據略有出入），另外私人參建居屋有99,833個，總數是315,648個居屋單位，相信是自1978年起計，推出預售時累計至今的居屋總數。
2萬多至零單位 供應極波動
其間相隔35年，平均下來，每年應該是9,019個居屋供應。不過，還要注意的是，2003年起停建停售居屋，再沒有居屋供應，換言之，要扣去9年（2004至2012年），有居屋供應的年代只有26年，換言之，每年居屋供應量應達到12,140個的水平，才達到過去30多年的平均數量。
如果港府能催谷至施政報告的水平，到2019年起，理論上將可以達到過去居屋大量供應年代的水平。不過，平均數是這樣計算，但過去30多年，居屋有零單位落成的年份，最顛峰時又有多達23,542個居屋在同一年入伙，供應極為波動，一些期數可以出售大量單位、一些期數又大幅減少。這些都牽涉公營房屋屬於比較大型規劃，多幢居屋同期發展，較容易的做法便是一併推售。
倡樓花期調配 持續滿足需求
理論上，居屋是中至基層選購，或者是公屋子女新婚另覓居所、或者是私樓租客、或者是近年增長的單身申請者，這批准居屋買家，理論上每年都會較穩定增長，如到了適婚年齡的男女，除非遇上海嘯級的經濟逆轉，對居屋的需求不會暴起暴跌，維持居屋每年穩定推出，亦是未來房屋政策的一大關鍵。
不會因某期某年因供應太多，出現滯銷、亦避免因某期某年供應太少，人為製造大幅超額，盛況空前的「假象」，可以為準買家帶來持續「抽獎」的信心，「這一期抽不到，忍一忍，明年又有1萬伙供應。」
居屋銷售可以採用樓花期調配，這一年數量太少，可預售較遠期的居屋樓花，讓居屋可以按季按年較平穩地推出市場發售，持續滿足需求。當然，大前提還是要有足夠土地發展，而由搵地、設計、建築、推售等過程中，都要有做好居屋可隨時轉作公屋的準備。