2015-03-06
經濟日報
撰文:唐榮
欄名:專家樓論
金管局突出招收緊按揭供款與入息比率，而工商舖亦受部分規管。
綜合業界投資者、房地產基金的意見，收緊按揭對工商舖影響料不大。
上星期金管局推出3招，其中第2招是將所有非自用物業，包括住宅物業、工商物業及車位，按揭供款與入息比率（DSR）上限由現時最高5成降至4成，壓力測試下的上限則由6成降至5成。
對上一次政府收緊工商舖信貸，為2013年2月22日，當時所有工商物業的按揭貸款，不論是否自用，貸款的最高按揭成數，一律按目前適用的上限下調一成。其後工商舖交投立即大跌，不過，當時工商成交急挫，主要原因並非收緊按揭，而是雙倍印花稅落實，交易成本大增。
收緊信貸 投資者不以為然
是次收緊信貸，似乎對投資者而言實際影響不多。去年於市場最活躍投資工商舖，應為廖偉麟及林子峰兩大投資者，他們一致認為新措施基本上對投資毫無影響。
廖偉麟指出，工商舖投資者絕大部分實力雄厚，特別是大額逾億元以上買賣，按揭與入息比率是否降低也沒太大關係，此外，他謂近兩年按揭已有收緊，買物業最多向銀行借4成，甚至更少，所以看不到辣招的效用。至於去年購入多項領匯物業，於投資市場叱咤一時的林子峰，同樣對收緊按揭與入息比率不以為然，認為政府出招旨在打擊細價住宅，或實力不足投資者，整體上對工商舖大額投資無任何影響，今年繼續會留意合適舖位。
至於房地產基金方面，里昂證券房地產基金投資董事趙朗認為，基金投資過往借貸比率不算高，而在投資物業時，亦可透過海外銀行作融資，故在資金安排上問題不大，出招後投資意慾維持不變。
細碼投資者 或略受打擊
綜觀今次措施，似乎注意力落在住宅市場上，主要針對細價住宅樓價急升的現象，恐防資金有限的買家未能承擔樓價下跌風險。畢竟工商舖投資者財力勝一籌，本身可能持有數個物業收租，現金流充足，承造按揭的需求不高，再度收緊意義不大。相信受影響的，是一些細碼投資者，例如商場拆售項目，舖位價格兩百萬至三百萬元，或會吸引投資初哥入市，新招或會略打擊此類投資者。
工商舖投資意慾 還看印花稅
唐榮認為有兩個趨勢值得留意，一是去年商場拆散拆細出售的風氣旺盛，今年此風是否持續以及承接力如何？第二點同樣是去年買入這些拆細商場舖的買家，是繼續持有等候機會還是提早出貨減持避免風險？相信對舖市投資氣氛有一定影響。
當然，今年1月零售貨值大跌，如果2月農曆年也追不回來，估計對舖租的下調壓力會增加。
過去衝擊工商舖投資最大的因素，相信並非按揭，而是印花稅，兩年前政府把印花稅增一倍，覆蓋至工商舖，令短線買賣立即絕迹，雙倍印花稅至今兩年，現工商舖每月成交約400至500多宗，較出招前減少一半，反映最影響工商舖投資意慾，還是印花稅。