2014-02-18
經濟日報
撰文:嚴威程 仲量聯行商業部區域董事
欄名:專家論市
本港作為國際金融中心，寫字樓市道易受外圍經濟影響。在歐美企業暫緩擴充下，去年甲級寫字樓租金僅升1%。
然而，政府推出政策促進土地供應，新交通基礎設施預期逐步落成，且來港發展的中資企業數量不斷增加，均有助推動寫字樓租賃需求的增長。再加上本港經濟漸向多元化產業發展，預期香港將逐步發展為多元寫字樓市場，並驅使商廈市場進行結構性調整，為業主和租戶帶來新的機遇。
本行近期發表的「2020年香港寫字樓」報告，就從宏觀角度探討了商廈市場的中長期發展趨勢，預測於2020年寫字樓在供求、位置和設計上均會有新轉變。
中資需求增 租轉售成趨勢
金融海嘯後國際金融機構減少寫字樓需求；反觀來自中資機構的需求卻有增無減。過去十年中資企業數量增長了三倍，但在港註冊的非本地公司中，內地企業佔不足八分之一，意味中資的租務需求甚具增長空間。
中資機構對商廈需求上升，當中以買賣需求更殷切，因為它們普遍偏好購買物業作自用。
我們推測2017年公布的新租賃會計規章，將會對樓宇租賃或購買決策標準作出重大改變。對鍾情物業自用的業主來說，物業擁有權多元化及土地供應相對充足的區域，吸引力會較高。
基建落成 新興商業區崛起
面對傳統商業區長期供不應求，企業近年相繼搬入非核心區；政府則大力策動「起動九龍東」計劃，務求將啟德、觀塘及九龍灣打造成另一個具吸引力的商業區。未來幾年，多個新興商業區將會步入成熟期。中環灣仔繞道和東區走廊連接路將於2018年竣工，屆時港島東的交通和競爭力會進一步改善。至於灣仔/銅鑼灣區，在沙中線會展站完工後，預計會吸引一批主要服務中環和港島東客戶的專業機構遷入。
九龍東對基礎設施需求大，潛力至2020年或未能充分發揮，但該區可吸納大型企業的中間部門（mid-office），及供非金融業公司作前線辦事處。至於西九龍，當貫通內地的高鐵通車，人流和商務活動將增多並刺激商廈需求。
現時中港兩地正大力推動科技產業發展。雲端技術興起及無線供電技術普及，將改變辦公空間的運用及新樓宇的設計，配有大型樓面面積的現代化高規格建築會更受追捧。
另外，隨着社會對可持續發展的討論更深入，業主或許會將節能的收益退還用戶以爭取高質素的租戶。綠色商廈不僅帶來經濟回報及協助業主履行企業社會責任，還會成為商廈的賣點之一。
邁向2020年，寫字樓市場將迎來新結構性變化，業主和租戶是時候調整策略以保持競爭力及爭取最大回報。