2015-05-04
經濟日報
撰文:唐榮
欄名:專家樓論
上周，差餉物業估價署《香港物業報告2015》出爐，不少數據值得置業者留意：
落成量的變化
報告提到今明兩年私人住宅落成量，其中2014年是15,740伙、今年預測回落至13,290伙、2016年預估上升至20,140伙。
如果以每5年為一組，由2002年至2016一共15年，私人住宅落成量有何變化？
2002至2006年落成量較多，合共117,385伙，平均每年23,477伙。
2007至2011年私樓落成量偏低，合共只有49,258伙，大幅減少至平均每年9,852伙，不足萬個單位，樓價租金上升的其中一個重要因素。
供應趨穩定？ 還看後年數據
2012至2016年，當中有兩年是預測數字，落成量回升至67,553伙，不過平均每年仍只有13,511伙。如何評價這組落成量，唐榮會認為是比上肯定嚴重不足，比下稍稍有餘。港府早前公布的一手私樓供應數字，3至4年達7.8萬伙，以4年計算，平均每年供應已接近2萬伙水平，但大部分還是樓花、甚至尚未動工僅已批出的土地，而差餉物業估價署的數字正反映即使增加土地供應，但尚未轉化至落成量，今年仍然偏低，到明年雖超過2萬伙，但是否因建築進度延後使明年落成量上升，還是供應已經到位變成現樓，而且趨向穩定，還要看2017、2018年的落成量是否維持2萬伙的較高水平。
落成量的分布
一般認為，有較多單位入伙，意味有較多單位作出租用途，對租金構成一定壓力，甚至更多單位推出市場，對樓價帶來一定壓力。唐榮整理了2014至2016年全港各區落成量的分布排行榜，為何用3年計算？去年或今年入伙租用，一年生約一年死約，總要掌握同區供應量，作為出入市的參考。而今明兩年總有機會遇上加息周期起動，出入市時亦能知所進退。
若以3年私樓落成量總計，合共有49,149伙（平均每年是16,383伙）屬於近10年較多供應的年份，其中港島區佔15%（7,351伙）、九龍區21%（10,467伙）、新界區佔大多數，比率是64%（31,331伙）。
元朗西貢九龍城 供應最多
3年合計，供應最多的地區前3位分別是：元朗區8,809伙、西貢區（包括將軍澳）有7,212伙及九龍城區（包括紅磡、何文田等）有5,111伙，其餘排名請看附表。
另外，如果以前5區為例，哪一個年份為落成入伙高峰期？元朗區2016年有5,247伙落成，則該區3年合計，有6成單位集中在明年落成。西貢區同樣是明年，4,761伙落成佔3年合計的66%單位。離島區的高峰期亦是2016年，落成量有2,402伙。至於九龍城及沙田的入伙高峰期均在今年，前者有2,481伙、後者有2,086伙落成。