2014-02-18
經濟日報
雙倍印花稅（Double Stamp Duty，簡稱DSD）推出快滿1周年，措施雖然有穩定樓價作用，但同時衍生不少副作用，尤其換樓活動受嚴重破壞，大單位跌價壓力最大。
政府去年2月22日實施雙倍印花稅，主要是控制需求，向擁有超過1個住宅物業的人士加徵雙倍印花稅，但遏抑投資活動的同時也衝擊到換樓活動，令傳統換樓單位價格受挫。
據差餉物業估價署公布樓價指數顯示，2013年全年各類樓價指數上升5.4%，比2012年上升26.6%明顯放緩。當中2013年D及E類（面積1,076平方呎以上）單位，樓價指數按年下跌0.2%，反映換樓活動放緩，樓價因而受拖累。
太古城去年261成交 差過沙士
除了樓價下跌外，樓價介乎500萬至1,000萬元（一般市區3房單位造價）的換樓單位交投量急跌，去年全年僅錄8,528宗登記，平均每月711宗，較2012年的每月1,007宗，急跌29%。
鰂魚涌太古城一向被視為換樓屋苑，其交投走勢最能反映換樓客受DSD的衝擊，2013年屋苑僅錄261宗成交，是沙士後最差的一年，當中2月份僅9宗成交，代理指連沙士期也沒有出現過單位數。樓價方面2013年12月建築面積呎價報11,593元，較2月份高位的12,748元下跌約9%。
區內代理指出，DSD去年2月生效後，太古城交投明顯放緩，長線收租客源跌幅最明顯，過去長線收租客佔整體交投量的3成或以上，但DSD生效後，只剩15%至20%。該代理又指，現時太古城3房造價約1,200萬元，換樓客原本只須交45萬印花稅，但DSD生效後，要額外多交45萬元，稅額約相等於一年租金，所以收租客望而卻步。
事實上，政府去年推出DSD後，原本給予換樓客半年的換樓期限，先買後賣的換樓客只要在6個月內沽出舊有單位，便可申請取回新買單位的一半印花稅。惟條例推行至今近1年，條例仍未獲立法會通過，不少換樓業主的DSD款項一直交由律師樓託管，令換樓客大失預算，尤其是購買二手樓的換樓客，買家需要預留更多款項作裝修新居之用途（見圖）。
緊按揭成數 通過壓力測試
另一方面，除了稅款的增加外，政府近年不斷多次收緊按揭成數，樓價1,000萬元的單位，最多只能借500萬，即換樓客要有575萬資金才敢換樓，尚未計代理佣金及律師費等雜項支出，較未有辣招前的換樓資金337.5萬，高出70%。而且換樓客新造按揭須通過供樓利息加3厘的壓力測試，換樓客的換樓意慾即時大打折扣。
在缺乏投資者及換樓客的支持下，二手大單位的跌價壓力遠比中小型單位大，有業界人士預期，800萬至1,500萬元的豪宅單位，今年樓價跌幅逾10%。
學者：不排除換樓客續觀望
城大建築科技學部高級講師潘永祥認為，現時市況不明朗，不排除有不少換樓客在沽出現時單位後，觀望後市放棄原有換樓計劃，令市場上的換樓個案減少。
他又相信，購買大單位的人士大多數屬富裕一群，不止追求自住、解決居住問題，亦有投資方面的考慮，當「辣招」推出後樓市投資價值降低，導致大單位跌幅會較大。（系列三之一）
撰文:黎煥成
系列名:DSD副作用系列