2015-03-04
經濟日報
有人問火四郎是否真有其人？唐榮準備大加撻伐就以另一個筆名代行？可以在這裏告訴大家，火四郎確實關心樓市，在討論區有大量粉絲，昨天又收到他的評論，全文如下：
隨着金管局陳德霖於近日推出了新的按揭指引，期望能加強香港金融體系的安全性；但市民普遍認為新措施是「飲鳩止渴」，為了遏止樓價升幅而犧牲未置業人士的福祉；到底，事實是否如此？
對首次置業者的影響
700萬以上的樓宇並未有任何改動，所以並不在是次分析之列。
對於600萬至700萬的樓宇，按揭由7成收緊為6成；對於二手樓宇銷售可能會有一定影響，但對於新樓銷售，則可透過發展商借出的「二按」來取代額外的首期需要，所以新按揭安排落實之初，新盤仍落得超額認購。
金管局馬上作出回應，要求任何「二按」都必須將「供款與入息比率上限」由原來的50%/60%（壓測）改為45%/55%。經過計算，金管的新要求6成按揭外加10%發展商二按的置業者，購買700萬樓宇的「最低月薪要求」由38,222元升為41,696元方符合資格。或者一切不變；月薪38,222元的置業者，只可以購買價值640萬的樓宇方合乎標準。
至於450萬至600萬的樓宇；與原有的按揭一樣，都只容許8成的按偈，置業者可以透過按揭保險計劃填補額外20%首期的差額；故此二手樓宇的銷售未會有太大影響。
由於按揭保險只提供8成按偈，「供款與入息比率上限」維持50%/60%計算；最低月薪要求只因按揭保險費用增加而略有調整，由33,301元至44,403，調整至33,438元至44,621元。
400萬至450萬元的樓宇，火四郎先假設準備上車的置業者無法提供首期的差額，所以必須申請超逾80%的按揭保險；故此「供款與入息比率上限」必須以45%/55%計算；最低月薪要求則由29,601元至33,301元，調整至33,150元至33,438元。
綜合以上，讀者可以發現，購買樓價愈高的樓宇，影響愈少。
9成按揭的得益者
新的按揭保險安排，對於有固定收入而「供款與入息比率上限」低於45%的首置人士，仍然提供9成按揭安排，到底差別有多大？
以400萬樓宇為例，原本月薪33,925元的市民便可申請購買，現在則提高要求至37,294元。換個角度，原來僅僅可以購買400萬元的市民，按新的要求下，只能購買360萬元的房子。
如果房屋的供求是平衡，只要業主願意將售價下調10%，原有的購買力便足以抵消新按揭的影響，換句話說，樓市下行的風險為10%；但如果是求過於供的市場，新的按揭措施，只是將需求進行嚴格的篩選，對於收入不穩定的首次置業者從需求中剔走。
新措施更進一步收緊投資者對房產的購買意慾，將非自用住宅的「供款與入息比率上限」進一步收緊，如《聖經》所言，將「麥子和稗子」分開；政策正正是向首次置業人士傾斜。火四郎奇怪何以市場會產生相反的感覺？
值得一提的就是金管局將嚴格要求銀行執行風險加權下限的安排，此舉將會收緊銀行按揭借貸的銀根，將會減少按揭市場的規模，為了補回失落的盈利，即使最優惠利率隨着美國遲遲未能推高，火四郎預見未來新造按揭將會減少優惠，以往已承造按揭的業主，優勢更為明顯。