2025-10-15
經濟日報
北都發展提速，牛潭尾新區大綱圖出爐，一半面積劃作大學城及鐵路上蓋項目，其中牛潭尾車廠連上蓋物業發展提供約652萬平方呎樓面，估計市值最高可達近200億元，而整個新區料2028年將開始供應土地。
政府在去年底公布牛潭尾新區的規劃構思，經過公眾諮詢及詳細深化規劃後，規劃署近日公布牛潭尾大綱圖的修訂建議方案。整個牛潭尾範圍近1,400萬平方呎，超過一半面積劃作「其他指定用途」，即用作大學城，以及牛潭尾站、車廠及上蓋的住宅及商業發展。
涉1400萬呎 大學城車站佔一半
該鐵路上蓋項目屬於牛潭尾新區的第4A區用地，位於整個新區中間位置，在未來住宅社區與擬建的綜合醫院之間，總樓面面積652萬平方呎，其中558.7萬平方呎或86%樓面屬於住宅用地，若以平均每伙面積800平方呎計算，估計大約可提供7,000伙。
由於政府與港鐵簽訂的北環線第一部分融資協議，未涉及上述牛潭尾車廠及上蓋發展，估計有機會納入第二部分的融資協議。據市場粗略估計，有關車廠用地市值近200億元，每呎樓面地價約3,000元。
第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國認為，鄰近鐵路站用地有一定吸引力，但能否受惠於大學城規劃，則視乎大學城有否足夠宿舍規劃，估計車站附近地價約每呎3,000元左右。
泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚則指，牛潭尾站項目選址算優越，除了屬鐵路上蓋外，有「學區房」效應，鄰近大學城因素有機會高地價，將來吸引發展商競投。
除了鐵路上蓋項目外，牛潭尾亦劃出8%或113萬平方呎土地作「住宅（甲類）」用途，地積比約6.5倍至6.8倍，較去年建議時的6倍地積比輕微上調，其中一幅鄰近新潭路的第4C區用地將留作「安置屋邨」，扣除後剩餘只有4幅用地則作私人住宅，有機會留作賣地用途。
牛潭尾新區 2028年起可供應土地
牛潭尾未來可賣地的私樓用地有限，對於政府會否出現扣除發展成本後「蝕本」，陳超國指，考慮到收地、平整土地成本、基建造價，在現時地價低迷下有一定風險，但不排除將來市道復甦，政府亦需要有足夠土地供應，持續開拓新區及造地亦有必要。
至於大學城方面，則佔整區面積約4成，主要位於牛潭尾新區東面位置，可建樓面達1,517.7萬平方呎，相較去年公布方案，政府將潭尾軍營南面的第1D區及第1C區部分用地亦由住宅用途納入大學城，進一步擴大大學城範圍。
按照當局預算，牛潭尾新區工地平整及基建工程最快2027年展開，首批土地在2028年完成平整及供應使用，首批居民預計2033年起陸續遷入。
責任編輯：劉婉雯