2014-02-17
經濟日報
撰文:唐榮
欄名:專家樓論
中、小型財團繼續主導賣地市場，政府去年第四季批出的7幅住宅用地，其中只有1幅用地落入本港4大發展商手中，其餘6幅住宅用地均由中、小型發展商奪得。
根據地政總署資料顯示，本年度第三季度賣地計劃，即去年10月至12月，該署合共批出了10幅住宅及商業用地，總可建樓面面積接近250萬平方呎，所涉及的賣地收入接近126億元，其中住宅用地佔7幅，可建樓面面積近114.6萬平方呎。
大發展商 專攻臨海鐵路上蓋
由於政府近年持續按季主動賣地，各發展商已調整投地策略，本港4大發展商保留資金，集中競投各大型優質豪宅用地，尤其是具臨海及鐵路上蓋優勢的用地，確保一旦將來市況逆轉，所持有的項目仍有獨特的賣點，以減輕單位的定價壓力。
在去年售出的7幅住宅用地當中，只有一幅位於上水青山公路古洞段限量地，由4大發展商之一的恒地（00012）以約28.88億元投得。
上水青山公路-古洞段限量地，其總可建樓面面積高達55.5萬平方呎，屬季內規模最大的住宅用地，而且為本港首幅享有高爾夫球場景致的住宅項目，最少落成量為515伙，故當時吸引了13間財團入標競逐，包括菱電、保利置業及羅氏地產等，久未參與投地的小型發展商。
但礙於上述項目所涉及的資金及風險較高，故其他資金相對有限的中、小型財團，在投標出價的取態會趨向保守，寧願保留資金實力，競投其他規模相對較小的住宅用地。
以現時的地價28.88億元計算，樓面呎價達5,200元，比當時的估值上限高出近30%，完全沒有受疲弱的市況影響，恒地預計連同建築及利息等成本，項目總發展成本超過50億元，並非一般中、小型發展商能夠負擔。
中小型發展商 定價壓力較大
至於中、小型財團，則積極爭奪其他規模較小的住宅用地，季內餘6幅住宅用地，地價只有約6,000萬至約8.5億元。雖然每幅住宅用地所涉及的投資金額相對較小，但樓面呎價絕不便宜，一旦市況逆轉，發展商所面對的投資風險，遠比同期投得用地的大型發展商為高。
由於中、小型發展商的業務較為單一，主要收入來自物業買賣及租金收入，若果現金流不足，將來可能要面對「高買低賣」的風險，以加快資金回籠速度，故定價壓力比大型發展商投得的項目為大。
九龍灣商業地 貼近估值上限
除住宅項目之外，政府季內亦批出了3幅商業用地，總可建樓面面積近135.4萬平方呎，其中規模最大的九龍灣宏照道與臨利街交界商業用地，由太古地產（01972）以26.38億元擊退16組財團投得，屬集團首個位處九龍區的寫字樓項目，即項目設有禁止「拆售」限制，但樓面呎價仍達4,753元，貼近估值上限。
而中區美利大廈酒店用地，則由會德豐（00020）系內的海港企業（00051），以44億元力壓17組財團投得，樓面呎價達1.35萬元，高於估值上限35%，創本港酒店地新高。
當然，最新兩幅屯門地四大佔一，另一由南豐投得，這個星期3幅市區啟德限量地截標，鹿死誰手？