2014-10-28
經濟日報
撰文:唐榮
欄名:專家樓論
昨日提到地產業界預測，2014年的一手新樓註冊成交量將達1.6萬宗，較過去3年平均約1.2萬宗大幅上升，更有市場估計2015年一手更會升至1.8萬宗旳水平，較今年再增逾一成。
而上周五運輸及房屋局剛公布一手供應數字，包括：
•5,000個已落成樓宇但仍未售出的單位；
•加上60,000個建築中的單位；
•但要減去6,000個已預售的單位；
•再加上15,000個已批出土地並可隨時動工的項目
總數是未來3至4年可提供的私人單位數目達7.4萬伙，創歷史新高，若以3年計算，每年24,667伙私樓供應、若以4年計算，私樓供應每年則只有18,500伙。依照政府的每年私樓供應土地18,800伙的目標，前者可以說是遠高於目標水平，後者亦可算是極接近達標。
先變換話題，內地房地產價格的回落，其中一個原因是庫存太多，發展商為去庫存而減價賣樓，帶動整體價格的調整，依照香港現時的情況，似乎難以評定為庫存太多。為甚麽？
下文以4年供應7.4萬伙，每年18,500伙新盤為標準計算。
假設未來若以過去3年（2011-13）的平均每年1.2萬宗的一手成交量來說，四年下來的一手成交量應該是4.8萬伙，與供應7.4萬伙比較，可創造2.6萬伙各類未售出的庫存單位。
今年新盤吸納量高於往年
但市場對一手的興趣較過去上升，今年預計有1.6萬宗成交、明年是1.8萬宗、再往後兩年若同樣是1.8萬宗，4年總計將有7萬宗一手成交（1.6+1.8+1.8+1.8），相較7.4萬伙一手供應，只留下約4,000伙未售庫存，應該遠遠未達造成發展商去庫存的壓力。
當然，港府指的是3至4年，亦可以不同標準比較，像3年供應7.4萬伙，吸納5.2萬伙（1.6+1.8+1.8萬伙），庫存約是2.2萬伙的高水平。
或3年半7.4萬伙的方式計算，吸納6.1萬伙（1.6+1.8+1.8+0.9萬伙），庫存約是1.3萬伙。
唐榮採用最低供應量作評估的原因是不少資料均顯示，今年市場對一手新盤的吸納量遠高於過去數年，同時估計趨勢持續。
據中原網頁的資料，2014年第三季選取全港168個新盤統計，單位總數55,035個，其中登記售出單位48,005個。貨尾單位7,021個，按季減少339個。貨尾比重12.8%，按季下降1.3%。
貨尾比重連續3個季度下跌，由17.3%高位，回落到12.8%的低位。貨尾比重是2013年第一季（12.1%）後的6個季度新低。反映發展商積極推盤和銷售良好，貨尾積壓得到紓緩。
似乎未見有「去庫存」壓力
對發展商來說，似乎未見有「去庫存」的壓力。對港府來說，一手供應是不能停下來的，當政府增加土地，使潛在供應創新高之時，市場同樣是需求創新高，像預測今年的一手銷售總值將會出現歷史新高，今年的一手成交量亦大幅高於過去數年，換言之，需求亦在上升，供需你追我趕，一刻也不能放鬆。