2015-03-04
經濟日報
金管局推新「辣招」，影響層面波及上車客、收租客及換樓客，當中以投資者最傷，或要壓縮投資金額，轉投細銀碼物業，新招勢將進一步擊退投資客入市。
市場一般認為，金管局是次「加辣」對買樓收租的投資者影響最大。過去數年，金管局雖然收緊按揭成數至5成，但是不少投資者仍然以買樓「自用」為理由，例如購入第二套房予直系家庭成員居住，因而可以繼續向銀行申請7成按揭，甚至再向按保申請高至8成或9成按揭。
「自用」申請嚴 投資金額料縮
業界人士指出，新例生效後第二套房一律調低至6成按揭。其次，按保方面也會收緊「自用」物業的申請，包括要求投資者宣誓證明或提供更多證明，即是說投資者很難向按保加大二按申請。即使投資向財務公司申請借貸二按部分，也必須符合供款入息比率回落至40%的要求。
也即是說，在新招限制下，投資者的槓桿比例大減，過去可以用120至180萬元現金，便可以選購600萬元的單位。今時今日，最少要用240萬元才能入市，最差時可能要用300萬元（即5成按揭）。
其次，近年不少業主加按物業套現再投資，一個估值600萬元單位，最多可套現420萬元，但新招下最多可套現360萬元，變相令投資者可動用的資金減少。
首期支出大增 換樓族添壓力
至於換樓一族，除了要面對借貸金額減少，首期支出大幅提升10%的壓力外，採用先買後沽的換樓家庭，必須在提取新按揭貸後的6個月內沽出單位，以償還現有按揭貸款的全部餘額，則新置居所的供款入息比率由50%下調至40%。在現時二手交投淡靜的市況下，換樓家庭未必有信心能在6個月內沽出自住單位，因而換樓意慾大減。
例如屯門悅湖山莊的兩房業主，一直計劃換樓，並在二手市場放盤一段時間，叫價340萬元，上周日有買家落實以上述價格向其洽購單位，但該業主擔心新招令換樓資金急增，在新招公布後即時封盤，表示儲兩年錢再換樓。
業界人士指出，金管局「加辣」後，換樓市場肯定會由現時的先買後賣，轉為先賣後買為主流。但是現時樓價仍處於上升周期，先賣後買所抱風險大，換樓活動有機會急降。
上車客入息要求升 保費再增
至於上車一族，表面上受新「辣招」影響較細，因為400萬元以下細價樓，仍可以承造最高9成按揭，但是供款入息比率由過去50%下調至45%，上車一族的家庭入息要求急升11%。
其次，值得留意的是，上車一族過去申請9成按揭，當中2成貸款由按保公司提供，新招下銀行最多提供6成按揭，即另外3成由按保承擔。
因此保費也輕微調升，由過去的3.55%，調升至4.35%。以樓價400萬單位申請9成按揭，保費支出要多付2.8萬元。