Nuveen：美國房地產 現絕佳時機

Nuveen美國首席投資總監兼基金管理主管Shawn Lese接受專訪時指，當前是重新進入美國房地產市場的「絕佳時機」。他尤看好零售、醫療辦公室及工業地產領域的中期前景。 談及美國的利率前景，Lese認為市場正處於「通脹與經濟就業增長的相互競爭」的格局。盡管最近的就業數據反映出經濟略有放緩的迹象，但他預計美國經濟不會陷入衰退。 與此同時，通脹雖有回升迹象，但前景似乎將穩定在3%至3.5%的水平內。在經濟放緩與通脹受控的雙重背景下，他判斷利率「可能有輕微的下行趨勢」。 這種宏觀環境為房地產市場提供了一個相對穩定的基礎，因為估值對長期利率的反應比對短期利率的調整更為敏感。 Lese強調，當前是投資美國房地產的良好時機，主要基於兩大因素： 首先是市場估值已經歷了顯著的調整。過去3年的加息周期導致資產價值平均下跌超過20%，完成了一次重要的「重置」。 他解釋，市場價格已反映了10年期國債收益率的水平（見圖一），因此若利率能維持在4厘甚至更低，將對房地產價值構成非常有利的支撑，甚至可能帶動新一輪的資本化率壓縮（Cap Rate Compression）。 其次，基於這次估值調整，他建議投資者轉變策略，將重點從過去依賴的資本增值，轉向更為根本的「收入回報」。 他指出，期望未來出現大幅的資本化率壓縮並不現實，因此「回報增長將必須來自其他地方，那就是如何提升物業的收入」。 零售物業迎第二春 在具體的板塊選擇上，Lese最看好的是零售地產，甚至可能是近期表現最佳的類別。他分析，市場數年前經歷了所謂的「零售末日」（retail apocalypse），大量無法適應電商衝擊的零售商被淘汰。 如今存活下來的企業，都已成功建立線上線下結合的全渠道（omni-channel）模式。 更關鍵的是供應層面，過去10年，美國新建的零售物業非常有限，未來新增供應的展望更低。在供應停滯而需求持續增長的情況下，租金展現出強勁的增長潛力（見圖二）。資本市場也終於重新認識到零售業的穩健基本面，在觀望多年後，無論是股權投資者還是貸款機構，都已重新積極擁抱零售資產。 社區購物中心防守力強 在零售板塊中，Lese特別看好以超市為核心的「需求導向型社區購物中心」（needs-based grocery anchored shopping centers）。他解釋，這類資產具有獨特的抗周期性。在經濟不景氣時，人們會減少外出用餐，轉而到超市購買食材回家烹煮，這反而增加了購物中心的人流，從而惠及周邊的小商戶。 此外，這些購物中心內的租戶大多提供無法被電商輕易取代的服務或體驗。由於市場供應十分匱乏，這類物業的空置率處於歷史低位，租金增長可達到高單位數。投資者在重新湧入，推動了該領域的價值回升。 此外，Lese亦偏好醫療相關物業，特別是「醫療門診大樓或醫療辦公室」。 他指出，這是一個由強大人口結構趨勢所推動的市場。隨着嬰兒潮一代逐漸年長，他們對醫療服務的需求將會大幅且持續地增加。 醫療辦公空間需求巨大 愈來愈多的醫療服務正從傳統醫院轉移到更便捷的門診中心提供，這直接催生了對醫療辦公空間的巨大需求。 Lese認為，這個領域不存在供應過剩的問題，而需求端的增長卻是長期而確定的，使其成為一個極具吸引力的投資選擇。 工業地產中期前景亮麗 對於工業地產，Lese承認其短期內因「關稅不確定性」而出現一些疲軟，尤其是在依賴亞洲進口的美國內陸帝國（Inland Empire）等地區，租戶因無法確定未來進口量而對擴充空間持觀望態度。 然而，他相信這只是短期現象。中期來看，兩大趨勢將支撑工業地產的強勁需求：一是電子商務的持續增長，二是製造業「回流或在岸化」（reshoring or onshoring）的趨勢正讓美國重拾製造業能力。 此外，工業地產租金在過去幾年大幅上漲約60%後，現有租約與市場租金之間仍有約20%的差距，這為新業主提供了通過續租來提升租金收入的機會。 辦公樓市場兩極分化 至於住宅和辦公樓這兩大傳統板塊，Lese認為，全球普遍存在住房短缺問題，這是一個長期主題。 雖然美國部分市場，如太陽帶（Sun Belt）地區，前幾年因新建供應過多而出現疲軟，但強勁的需求正以比預期更快的速度消化這些過剩供應，市場正在企穩。 辦公樓市場方面，他認為需求的跌勢可能已「觸底反彈」，但復甦之路依然漫長。市場呈現出明顯的兩極分化：設施完善、注重健康與可持續性的新建甲級寫字樓，備受租戶追捧，租金屢創新高；而乙級和丙級的舊式辦公樓則面臨嚴峻挑戰，需要重新規劃其用途。 美國增長前景強勁 放眼全球，Lese指出不同地區的房地產市場處於不同階段。美國和歐洲都經歷了約20%至25%的估值重置，為投資者提供了吸引的切入點，但美國的增長前景似乎更為強勁。相比之下，亞太區雖然增長潛力優厚，卻未見同等幅度的價格調整。 他特別提到日本，當地市場與全球主流的減息趨勢相反，面臨加息壓力，這無疑會對資產估值構成下行壓力。 日本租金增長潛力大 然而，日本市場的獨特之處在於，其強勁的租金增長潛力或能抵銷加息的負面影響。他解釋，大量人口持續從鄉郊湧入東京等主要城市，推動了住房需求和租金上漲，這種通脹趨勢是當地人多年未見的。 責任編輯：葉麗雯