2015-03-03
太陽報
金管局針對細價樓愈升愈癲，上周出其不意，推出一系列收緊按揭措施，同時要求銀行就買家供樓負擔能力，作更嚴格的壓力測試。辣招一出，剛過去周末，本地細價盤單位成交立見冰封，僅有中高價單位零星成交個案充撐，準買家態度由爭先恐後湧上車，變得突然審慎，等業主開價軟化外，更主要是細價單位，向來是用家主導的市場，今次政府推出措施，直接把中、大型單位辣招，與細單位睇齊，首次置業者首期預算大增，尤其是部分原先準備經按揭保險，計劃借足九成的買家，首期一夜間由一成變成兩成，影響最大。
的而且確，過去兩年聚焦中、大銀碼樓宇的按揭收緊及特別稅費項目，迫使炒家離場，拖慢了樓價升勢，反之，特區政府對壓抑細價樓方面，一直抱着隻眼開隻眼閉的態度，就怕辣招衝擊用家，使得有正常住屋需要的家庭望樓興嘆，在傾斜的措施下，差餉物業估價署數字顯示，E類住宅（即面積超過一百六十平方米的大型單位）售價指數，由一三年底去到一四年十至十二月期間，累積升幅百分之一點一，同期，四十平方米以下的A類住宅，即俗稱的上車盤，升幅達百分之十四點七，出現粉絲價升幅跑贏魚翅價的情況。
泡沫愈吹愈大，港府不能坐視不理，今次把中大型面積物業按揭收緊的招數，照辦煮碗套用於細價樓，部分財力稍差的用家，相信會被驅趕出局，達到需求管理效果，從金管局公布數據，一月份香港平均取用按揭比率，僅百分之五十四點五，與一年前比較不升反跌，其實見到整體樓市買家財力不俗，置業時都願意付出高於監管平均要求的首期比例，由此可見，針對細價樓的按揭收緊措施，或者可以把財力相當勉強的細價樓逐浪者，驅走離場，但要有心理準備，冷卻作用未必持久。
事實上，香港地少人多，物業既是自用也是商品，樓價最終還是取決於供求關係，即使近年特區政府四處為覓地建屋籌謀，十年建屋計劃，有遠見但難救近火，而回歸後多年持續緊縮供應的惡果，今日逐漸浮現，細單位空置率持續處於歷史新低，在應市新供應不會短期內出現下，一切需求管理辣招，最多拖延樓市升勢，很難扭轉樓價在供求失衡下，持續拋離普羅大眾負擔能力的畸形趨勢。
此外，金管局針對按揭成數及供款與收入比例測試的同時，預備明年六月底前，逐步把按揭貸款風險加權比率調升，意味新措施下，銀行未來要擴大按揭業務比率，資本情況也得以同步增長，現時，部分按揭業務比重較高的本地銀行，極可能出現挑客，甚至直接調高按揭息，提高取用按揭門檻等措施，這樣，最後受影響的，亦只會是一心上車的無殼族。