2014-02-17
經濟日報
今年樓市仍有隱憂，培新集團業務總經理吳美綺認為，本年樓市是較艱難一年，住宅樓市較波動，商用物業如舖位及酒店，表現相對平穩。
近年上水區消費旺帶動舖位需求高，而培新集團於該區早年購入地盤，發展成商場「上水匯」，提供15萬平方呎樓面，本年中開業。
上水匯慎選租戶 免變水貨場
吳美綺指，暫時項目已租出不少樓面，如近期物業地庫獲超級市場承租，另有個人護理產品、電器連鎖店進駐，亦有一層以小朋友用品作主題，反應不俗。她指，商場平均呎租約200元，最值租應是2樓接駁港鐵站單位，舖租每呎近300元。
上水區人流趨增，更令不少上水居民感到不快，她認為居民只是不滿太多人走水貨，「上水區本來人口不算多，現時消費來源不少來自深圳，如果單論深圳遊客其實頗斯文，我相信他們不是針對自由行，只是水貨客騷擾到市民日常生活。」
有見及此，她謂上水匯在租戶組合上也動腦筋，避免淪為水貨客場，「我們考慮到商場需要一個舒適環境，搵租客時小心，如果有水貨客幫襯，盡量把這些租戶放在同一層，其他樓層則照顧到本地居民，例如超級市場、餐廳等。」
自由行有增無減 酒店同受惠
上水匯地盤由05至09年期間併購，連同補地價，成本約4億至5億元，合共約9億元，而項目如果全數租出，每月租金達700萬元，回報率理想。她認為，今年整體舖位租金會企穩，「租金會否跌，要視乎甚麼區域，如上水、屯門、沙田區以生活、民生為主，售賣貨品毛利率並不高，再上升有困難。至於尖沙咀及銅鑼灣等核心區，國際品牌視這些舖作品牌宣傳，或有一兩宗高價成交，但其實部分地區舖租已近頂。」惟她認為舖位作長遠投資仍是好選擇，「舖位始終供應最少，長遠投資一定無問題，無論經濟好與否都對舖位有需求。」
自由行旅客持續增，另一受惠範疇為酒店，培新集團在港兩個酒店項目，表現理想，尖沙咀隆堡麗景酒店，提供324間房，房租每晚約1,800元，另位於中環蘭桂坊的酒店，提供99間房，平均每晚房租逾2,000元，兩酒店項目長期出租率逾9成。
她坦言，近年每3至4個月，也有人查詢或洽購兩項酒店，稱如果價錢吸引也不排除沽售尖沙咀酒店，「至於中環的酒店則不打算放售，因為中環全幢物業太珍貴。」至於日後會否再發展酒店項目，她指集團有酒店管理公司，較其他投資者有優勢，也希望繼續投資酒店，但地盤難尋。
住宅較波動 新界區最受壓
住宅市場上，吳美綺指集團住宅項目多屬與其他大型發展商合作，今年有數個項目，包括馬鞍山迎海一期餘貨200多個，另項目3期約1,000伙，倘今年內取預售樓花便開售。
她指出，辣招後漸有發展商減價，今年料以一手作主導，「辣招後一段時間，我們旗下樓盤內地客減少，今年可能面對其他發展商因上年售樓不足，定價上會有更多優惠，令其他發展商定價亦有壓力。事實上，除非加息提早出現，否則二手業主沒有減價壓力，一手發展商卻有減價空間，故料今年一手會主導市場。」她認為，今年住宅樓價壓力會較大，「客觀環境及政府政策，均令住宅樓價壓力較大，而新界區供應多，壓力最大。」
撰文:梁建國