2015-03-03
經濟日報
一如市場預期，香港特區首長於2015年施政報告內繼續將土地及房屋政策的重點投放於如何增加供應量，但和去年相比，卻沒有特別新增政策。
在商業用地供應方面，本年度施政報告內提出將中環美利道和上環林士街兩個多層停車場的土地改為商用，以提供約818,000平方呎樓面，同時亦計劃將銅鑼灣加路連山道地皮及灣仔海旁3座政府大樓重新規劃作商業用途，計入九龍東未來的5,400萬平方呎樓面面積的潛在供應，總計可提供超過5,700萬平方呎的潛在寫字樓樓面。
未有時間表及土地來源
雖然潛在供應量相當可觀，但關鍵是政府未有提供確實的時間表和土地來源。例如中環林士街公眾停車場未有確實時間表，銅鑼灣加路連山道地皮早於1999年已經有計劃重新發展，原定目標是於2004至2005年度將地皮劃作商用，但到現在仍未落實推出日期。
至於九龍東方面，自政府於2011年10月公布「起動九龍東」以來，共售出區內4幅商業用地，加上一幅已納入政府賣地計劃表的商用地皮，總共只可提供約284萬平方呎寫字樓樓面，跟5,400萬平方呎的目標，仍然相距甚遠！
再者，由於具規模的寫字樓項目由動工到落成需要4至5年時間，假設美利道公眾停車場地皮如期於2016至17年度推出，項目最快落成時間也要到2020年。灣仔海旁3座政府大樓，預期可為市場提供約達188萬平方呎樓面，若重建計劃在2019年開展，實質落成期可能要等到2024年。而九龍東方面，至今政府尚未公布其餘5,000多萬平方呎商用樓面的地皮位置及中長線推出市場的時間表。
2015至2017的3年內，雖然新建及由活化工廈改裝而成的寫字樓項目平均每年供應量約達350萬平方呎，較過去20年每年260萬平方呎的長期平均水平為高，但過去5年內寫字樓平均每年落成量只有150萬平方呎，筆者認為未來3年較高的供應，充其量只可填補過去數年的供應缺口。
至於2018至2020年間，除了2個分別位於銅鑼灣和港島東的私人寫字樓重建項目和剛於1月售出的九龍東地皮外，較具體的項目只有賣地計劃內的九龍東地皮。如該地皮順利於年內售出，此4個項目共提供約274萬平方呎樓面。
換句話說，此3年期間每年平均落成量只約91萬平方呎，極可能再次低於長期平均水平。
商廈租貴影響香港發展
寫字樓供應其實與香港的競爭力和各產業發展息息相關。近年，市場上亦見到更多國企和銀行在香港落戶，若寫字樓持續供不應求，不但會為企業帶來更大的租金上升壓力，同時亦阻礙了跨國企業在香港的發展。筆者認為政府不但有責任加快商業土地供應，更重要的是令外界了解中長線土地推出的時間表，保持香港在中長線發展的競爭力。