2015-08-10
經濟日報
撰文:唐榮
欄名:專家樓論
上周差餉物業估價署公布最新樓市數據，有何解讀？
有關數據剛截至2015年6月，特首梁振英上任3年，翻看2012年7月，私人住宅樓價指數206.1點，2015年6月，足足3年，亦是特首梁振英上任3年，指數升至300.1點，升幅為46%，再創香港有紀錄新高。超過300點有何意義？有關指數是以1999年等於100點為基礎計算，意味現時樓價是1999年的兩倍左右。
曾蔭權年代 樓價指數升100%
兩任特首如果作一比較，曾蔭權頂替董建華辭職的時間不算，曾蔭權2007年7月正式就任，當時樓價指數102.8點，3年過去，到了2010年6月，樓價指數升至146.9點，升幅有43%，與梁振英首3年任期相差不遠，到曾蔭權任期結束時的2012年6月，樓價指數升至205.1點，兩年再升40%，合計曾蔭權正式當特首的5年任期，樓價指數上升100%。至於梁振英尚有不足兩年任期，樓價最終會否如上屆般翻倍？
細單位升最多 回報最高
上周報告還有其他可供參考的數據，租金指數方面，2012年7月是144.8點，到了2015年6月，租金指數上升至173.5點，升幅為20%，指數同樣是歷史新高。
附表是A至E類單位（分類詳見附註），這3年的變化，數據反映，3年下來的樓價表現，單位愈細，升幅愈強勁，其中是A類及B類細單位升幅優於整體大市的46%，A類3年上升52%。反觀最大型的E類單位，3年上升只有8%，遠遠低於大市表現。
整體住宅樓價指數創新高，如果分散至不同區分、不同面積單位的實際呎價，亦有不少出現歷史新高的價位：
由於樓價急漲，而且升幅高於租金，使各類型住宅回報率走低，自今年起，5類住宅回報率均低於3%水平，回報率亦剛好出現單位愈細回報愈高的情況，其中A類最小型單位回報2.9%、B類2.7%、C類2.6%、D類2.3%及最大型E類亦是回報最低2.2%。收租回報欠理想，相信是壓着大型單位升幅的其中一個因素。