2015-03-03
經濟日報
筆者執筆之時，正正是金管局宣布再度「加辣」的時間，金管局再度推出新一輪逆周期措施，進一步收緊按揭監管。
筆者認為，鑑於近期入市的買家，多以「用家」及「換樓客」居多，正正是今次政府出招最受打擊的一群，故估計今次「加辣」行動將進一步窒礙「換樓鏈」運轉，影響真正用家的換樓或置業需求，二手交投將「急凍」，而目前各區盤源荒的問題將進一步惡化。
二手急凍 盤源荒惡化
至於各界最關心的，是究竟政府出招後，樓價會「向上還是向下走」？在說出筆者的預期之前，不如先談談早前宣布的財政預算案及新一年賣地情況。
回顧今年財案最值得一提的，是政府宣布為了加強資助房屋（包括居屋）流轉，按揭證券公司將會研究推出新的補價貸款擔保計劃，協助有關業主向房委會或房協繳付補價，讓業主可更靈活地善用單位，例如在公開市場上自由出租或出售其單位。此舉有助增加二手及租賃市場的放盤量，提高樓市整體供應及流轉率。雖然涉及單位伙數不算太多，但料有助帶旺二手及租務市場交投氣氛。
另一方面，政府於2015/16年的賣地計劃，明顯銳意增加土地供應，繼續貫徹其解決本港住宅供不應求之決心，令樓價更趨於健康發展，相信未來進一步增加土地供應是勢在必行，料樓價短期將橫行回穩，暫難再現急升的情況。
供應重鎮 新界區看俏
至於各地區樓價走勢方面，筆者較為看好新界區走勢，原因是新界區將成為未來新樓供應「重鎮」的情況是顯然易見，只要政府肯配合進一步大力發展交通及地區配套，在樓市自住需求強勁及交投量配合下，新界區樓價將相對看俏。
不過，由於港島及九龍區未來新增供應不多，料樓價表現相對硬淨，尤其看好各重點重建區域，如港島西區、深水埗、啟德重建區等，料未來區內樓價將看高一線。
出招遏樓價 影響短暫
說完本人的小量「貼士」後，再說回今次政府的新招。政府突然為樓市「加辣」，再配合政府增加樓市供應，筆者綜合上述資料後作整體評估，本人相信，在政府「多管齊下」之下，近期熾熱的細價樓樓價，短期內將難免出現回調，料回調幅度或在5%左右。
然而，根據香港置業資料研究部資料顯示，雖然以往政府「出招」後樓價短期內或出現輕微回調，但長遠而言，政府出招後1年內，樓價均呈「穩步上揚」的走勢。因此，今次政府出招，長遠而言，將令樓市穩步向好。