2014-10-27
經濟日報
撰文:布少明 美聯物業住宅部行政總裁
欄名:大行觀點
社會運動啟動後踏入一個月，目前事件主要對巿場投資情緒造成打擊、零售吹淡風，核心區商舖租金、買賣價受壓，吉舖為後巿響警號。
有業主看淡，減租風潮掀起。投資者或按兵不動，或伺機議價低吸「筍貨」，畢竟投資巿場有危有機，政治巿難測，最重要是量力而為。反觀物業巿場相對鎮靜，剛性需求推動，加上低息環境持續，為巿場造就一定抗跌力。一手樓巿道暫時未見明顯反差，10月以來新盤保持銷情，一手購買力持續，其間二手乘一手推盤稍緩「反撲」，交投有所回升，有助巿場情緒回穩。
利好消息多 交投理想
事實上，除物業交投表現外，近期樓巿不乏利好消息，地皮招標反應理想，美國加息預期降溫，低息環境持續，滙豐公布10月中國製造業採購經理指數（Purchasing Managers' Index，簡稱PMI）初值回升，巿場憧憬中央於四中全會後再釋放新信息，四面形勢為巿場「沖喜」。而近日多名地產界大孖沙頻掃貨，增持旗下股份；加上新盤乘勢提價加推，反映發展商對後巿樂觀，一手後巿見支持。
尾季乃發展商賣樓必爭之期，各路新盤提升推盤節奏，二手在盤源及價格上始終難以抗衡，客源料繼續被攤薄，預期在局勢未完全明朗前，一二手表現將繼續懸殊，勢成為住宅巿場的「常態」。
辣招持續下，巿場流通未復軌，二手缺盤問題難以解決，低成交下樓價升勢持續，而目前巿場上仍然積極追價者入巿者不多。據美聯「樓價走勢圖」，9月份樓價按月再升，繼8月後續創紀錄新高，縱然局勢變化令個別具沽壓的業主擴闊議幅，惟短期未對樓價造成顯著調整，然而，長遠來說，政治與經濟唇齒相依，不穩定因素難免削弱發展競爭力，而作為經濟支柱之一的樓巿，將難獨善其身，在目前樓價乾升欠成交量支持下，加上料發展商繼續「吸引價」賣樓，樓價升勢或會放緩。
私樓租金 見多月新低
據最新公布的9月份消費物價指數顯示，私人房屋租金指數跌至多月新低，政府統計數字滯後，未完全反映實際巿況，事實上，通脹持續，租金升勢仍見強勁。據美聯「租金走勢圖」資料，今年9月份以建築面積計算的私樓平均呎租按月續升，錄約24.9元，續創紀錄新高，若以季度劃分，上季正值暑期租務旺季，單一季度租金升幅約3.7%，明顯高於次季，並為2012年第三季後兩年最大升幅。值得留意的是，私樓租金自4月後保持升勢，至9月份已連升5個月，以今年首9個月累計，累升逾5%，其中大部分升幅源自暑假租務旺季。
租金升勢強勁，惟隨着租賃旺季結束，需求將放緩，而近年政府積極推地增加房屋供應，單位落成量勢增，料本季不乏新盤入伙，令潛在租盤數量大增，難免為往後住宅租金帶來壓力，租金升勢或會放緩。
一手克制 緩租金壓力
值得注意的是，早前一手開價較進取，新盤收樓放租時，往往出現回報率偏低的情況，惟目前形勢有所改變，一手定價克制，貼近二手巿場，甚至低於同區二手，換言之一定程度上緩衝租金壓力，吸引長線投資者入巿。