2014-10-27
經濟日報
撰文:唐榮
欄名:專家樓論
美聯物業上周一個講座提到，當局延長樓花期，發展商加快申請及推出遠期樓花項目，今年首三季新申請預售樓花累計達9,323伙，較去年全年急升逾3成。
預售樓花申請審批 同時加快
政府同時加快審批樓花預售，首三季已批出逾萬伙，直迫去年全年數字，值得注意的是，在已批預售樓花項目當中，3成為樓花期20個月以上的遠期樓花項目，較去年全年約一成增加約20%。
發展商推盤意慾高漲，自今年5月微調雙倍印花稅後，按已推出巿場發售的新盤計算，項目獲批樓花後至首次發售時間差距平均僅1個多月，較雙倍印花稅微調前1年平均約3個月大幅縮短，意味發展商傾向在樓盤獲批預售樓花後立即於短期內推出市場，長樓花供應勢增，料2015年可供發售之新盤逾3.4萬伙，全年一手私樓註冊量可望超越今年估計1.6萬宗，挑戰1.8萬宗，創11年新高。
業界料 明年一手1.8萬宗成交
1.8萬宗成交是怎樣的數字？
早前本欄曾談及，2014年首3季大概有46,310宗住宅、包括一二手成交登記，平均每季15,500宗左右，換言之，推算全年住宅成交大約是6.2萬宗。首3季住宅成交以宗數計算，一手佔26%（約1.6萬宗）、二手佔74%（4.6萬宗）。
假設一手強勢、蠶食二手成交的情況維持，同時預計2015年整體住宅成交與今年相若，換言之，1.8萬宗一手成交以6.2萬宗整體住宅計算，所佔市場比例進一步上升至29%左右，而二手住宅成交將由今年預估的4.6萬宗減至4.4萬宗。
2,000宗似乎無關痛癢，但由於一手價高，吸納市場的資金更值得留意，截至今年首3季，住宅整體成交金額約有3,023億元，推算2014年全年大約可達4,000億元左右，一手佔成交比例40%或1,600億元左右，二手佔60%或2,400億元。
其中平均每宗一手價高，二手相對價低，平均每宗一手成交金額高達1,000萬元左右，地產業界估計增至1.8萬宗，涉及的成交總值亦將增至1,800億元，若2015年成交市況與2014年相若，一手成交總值上升，意味二手成交總值進一步減少200億元至2,200億元，前者比例升至45%，二手跌至55%水平。
一手熱銷 續吸走二手購買力
對於2014年，大約可以有這個印象，一手大約1,000萬元一個、二手大約500餘萬元一個，換言之，每成交一宗一手可抵銷兩宗二手交易，今年樓市是本地用家及長線投資者支持，估計明年情況不變，一手熱銷，將持續吸走部分二手的購買力。
還有今年底推出的約2,000餘個新居屋，假設350萬元一個單位計算，又會從市場取走約70億元的購買力，這還未計算理論上明年續推的第二批新居屋。