2014-10-25
經濟日報
供求失衡及負利率兩大因素，是造就近5年樓市升勢的原因，經歷多年的主動賣地，前者已經逐漸恢復平衡，而後者取決於美國聯儲局加息、退市步伐，將為影響後市最大變數。
由03年沙士過後，開展的逾10年樓市「大牛市」，前半段主要得助於上任特首曾蔭權政府的停止主動賣地，從「供過於求」扭轉為「求過於供」，推動樓價由低谷回至07年的高峰。
5年間樓價大升1.2倍
其後，雖然樓市已復甦，但在08年金融海嘯下，當局未有適時調整供應政策，加上聯儲局大幅減息及推出量化鬆寬措施，造成負利率因素環境，推動由09年至今，5年間樓價大幅上升1.2倍。
由於過去幾年，樓市因「供不應求」而累積大量購買力，預計即使供應量充足，亦需要時間紓緩過去累積的「失衡需求」，令短暫樓價仍然向上。
不過，長遠而言，樓市表現將會取決於「負利率」環境的轉變，而聯儲局將於今個月終止買債，並在明年年中或年底開始加息，隨着美國由「零利率」歷史低位恢復2厘、3厘水平，而香港銀行亦會跟隨加息，「負利率」環境將會逐步消失。
在息口上升帶動買樓供款增加，遏抑買家入市需求之餘，亦增加業主的供款壓力，例如金管局統計的收入槓桿比率最新為61.9%，若日後息口上升3厘，供款比例將急增至80.8%，一旦二手業主的家庭入息收入不能夠相應上升，持貨壓力大增，甚至被迫沽貨，造成現時樓市供求平衡再度遭打破，買家入市前宜量力而為。
撰文:余敏欽