2015-08-07
經濟日報
撰文:唐榮
欄名:專家樓論
唐榮7月中一篇文章指出，西鐵元朗站招標，除了鐵路上蓋大型住宅項目吸引外，當中約10萬平方呎商場樓面亦屬賣點，結果該項目昨日由元朗「地主」新地（00016）以高價投得。
新地高價投地 盡享協同效應
新地以93.2億元投得元朗站，樓面呎價大約6,300元，屬元朗新高，甚至有形容為以市區地價投地，市場不少分析認為，新地高價投地原因，包括新地有大量土儲，可盡享發展上的協同效應，原有土地及發展項目價值水漲船高，甚至有機會推高同區二手，對新地即將推出的同區新盤定價有利，周邊持續發展亦可減省建築支出及未來管理費用。
換言之，新地投得元朗地皮，除了對未來樓市樓價走勢作出評估之外，亦加入了本身的「協同效應」作考慮，當中額外增加了多少溢價以擊敗對手？這是最讓唐榮關注的。曾經有發展商向唐榮表示，新地出手投地，如是志在必得多能夠成功，原因是新地建立了一段長時間的樓盤品牌，一般新盤賣價可以較市場評估高出一成，未來賣價高一成是擊敗其他競爭對手的關鍵，出價自然亦高出一定比例，將有利於成功投地。
業界如何評論？美聯測量師行董事林子彬表示，是次項目的成交價高於市場預期，反映發展商對項目發展潛力極具信心，志在必得，故不惜以近百億元的資金競投。而是次投得項目的新地在區內發展經驗豐富，發展商亦早在區內「插旗」，在項目一帶銳意發展，故此出價亦較為進取。中原地產測量師黎堅輝表示，元朗站項目獲新地以93.2億元投得，折合每呎樓面地價達6,276元，高出市場估值上限逾25%，成績十分理想，相信會對同區以至新界區地價起指標作用。
公開次高價 可掌發展商取態
問題是這次被評為進取，到底有多進取？是只有新地進取？還是有不少發展商均進取？
這便牽涉唐榮過去多次提及的，公布土地招標結果如能公開第二高價、甚至所有投標價（可以只公布不同標價，不公布該出價的公司名稱），市場才能充分掌握發展商的取態，讓地產市場更公開透明。
唐榮過去已有提及，香港土地拍賣主要有兩種方式，一是公開拍賣，有認為公開拍賣較難掌握市場氣氛，如果乏人問津，將對市場帶來嚴重衝擊，又如果發展商瘋搶，地價大幅搶高，又會招致哄抬樓市的批評。而近年港府已較少採用這種方式賣地。
招標競投 有礙評估樓市走勢
另一種是招標競投，政府在截標日期收到發展商的標書，除了特定條件，一般是價高者得，當然，政府只公布中標價，不會公布底價、或其他入標價。對關注樓市變化如唐榮這類人士來說，投標無法感受如拍賣場的即時氣氛，所以，聽說有發展商會擬定不同標價的標書，投標當日在入標標箱現場觀察，看看實際投標數目、是哪幾家發展商落標等再作決定。
唐榮認為，這種招標雖然不會對市場構成直接刺激，但對評估樓市走勢則稍有欠缺，主要是只有中標價，中標財團是過分勇進還是成功「執死雞」，無從猜估，因為欠缺第二或更多入標價評估。像這次元朗地，新地價是6,300元，第二高標價如果是6,100元、又或第二高標價是5,000元，將有完全不同的演繹。