2014-10-24
經濟日報
撰文:唐榮
欄名:專家樓論
近期一宗二手成交，引起關注，一個價位特別落後的屋苑，似乎有數據顯示，終於破頂。
利嘉閣地產發布，浪翠園3期一宗二手買賣個案，單位位於9座低層C室，實用面積460平方呎，建築面積約599平方呎，成交價460萬元，折合實用面積呎價約10,000元，折合建築面積呎價則約7,679元。
據了解，原業主於1998年4月，以338萬元買入上述單位，今番易手，帳面獲利122萬元離場，其間升值約36%。
浪翠園3期10月份至今暫錄2宗買賣個案，平均實用面積呎價約9,690元，建築面積則約7,564元。讓人觸動神經的是，唐榮於今年8月曾撰文：《當雞犬皆升時尋找最後指標》，樓市傳統智慧指出，當樓價升至新界區偏遠屋苑，正是整體樓價見頂之時。
當時唐榮指出，正如標題，還有哪一個最後指標？理論上還是新界區屋苑，如果與過去1997年瘋狂期比較，兩個最後指標就是嘉湖山莊和浪翠園。
數據顯示，一個已破頂、另一個還有頗大距離，如果相信這個最後指標，似乎樓市還有上升空間。
以嘉湖山莊來說，已經連續兩個月升破1997年的按月平均呎價……另一個指標當然是深井浪翠園，1997年時不少買家重創於此，至今仍未追及當年高位。如果相信升到浪翠園才見頂，那還有一段頗大距離，當然，市場買家反應速，如果以現有8月及7月數據比較，按月已跳升7%，「未必有排未破頂！」
言猶在耳，「未必有排未破頂！」結果是兩個月後的一些數據反映，似乎指標輕易達到，浪翠園已破或即將破頂。
浪翠園成交 破1997年水平
浪翠園最新成交實用呎價10,000元一呎，已升破97年的水平，即使計算暫時本月的平均呎價9,690元亦已升穿，唯一不足的是成交僅兩宗，平均呎價的代表性稍嫌不足。
附表部分資料是中原地產8月曾發布數據，根據2014年8月17日中原城市領先指數CCL資料，首批CCL 18個成分屋苑中，實用呎價跌幅最大的屋苑為新界西浪翠園，2014年8月份實用呎價為7,444元，較1997年7月的9,252元下降19.5%，若相較CCL最新呎價，差額收窄至12%。
當然若拿浪翠園上文10月兩宗成交的平均呎價9,690元，與97年7月9,252元比較，最新價位已較1997年頂峰高出約5%。
首批CCL成分屋苑中尚有火炭駿景園，其實用呎價未能回到1997年7月水平，2014年8月實用呎價為9,919元，較九七高峰的11,738元下降約16%，同樣最新價又逼近一大步，附表顯示上周最新價是10,801元，只低於1997年高峰期約8%。
駿景園曾為 熱炒新界樓盤
駿景園和浪翠園是九七年當紅熱炒的新界樓盤，是18個成分屋苑中唯獨兩個屋苑的呎價明顯低於九七年高峰的。
以浪翠園的情況，假設10月續有二手成交，而呎價又與現水平相若，真正破頂便獲得確認，下一波是前景無限還是一個傳統警號？