2015-04-24
經濟日報
撰文:唐榮
欄名:專家樓論
按揭證券公司日前正式推出補價易貸款保險計劃，協助長者就資助房屋補地價，不過從近期綠表公屋、居屋高價成交頻現，綠表價較市值存在溢價，相信不容易受市場歡迎。
追逐細價樓 推高公居屋造價
居屋及租置計劃下的公屋，與私樓住宅最大分別，在於單位在禁售期完結後，業主如果想出售單位，須按照購入單位時的「折扣率」向房委會或房協補地價後，才能夠在自由市場出售，理論上「折扣率」及有關限制，會反映在未補價前的「綠表價」上，與市價有相當折讓。
不過，在細價樓狂潮下，用家追逐「細價」物業，也推高綠表公屋、居屋造價，以上周《經濟日報》報道的一宗極高價的公屋成交為例，「黃大仙鳳德邨黛鳳樓高層15室，單位面積445平方呎，於本月以258萬元沽出（未補地價、即綠表價），實用呎價5,798元，造價屬同類戶型新高。」
表面上黛鳳樓單位無論總價、還是呎價，也算不上誇張，不過如果考慮到單位的折扣率為56%，買家日後要在自由市場轉售單位，須補回巨額補地價，情況就不一樣了。
例如，鳳德邨今年初曾誕生公屋王，與上述黛鳳樓屬於同類型單位，自由市場價造價400萬元，參考這宗成交，如黛鳳樓進行補地價，涉及金額約224萬元，而單位價值就達482萬元，比起公屋王造價高出2成。
從另一個角度看，鳳德邨鄰近同類型的私樓造價不過450至500萬元，以折扣率56%計算，單位市值應該只是198萬至220萬元，今次黛鳳樓成交價其實較市值高出17%至30%不等，不能夠完全反映折扣率因素。
首期有限 願以「溢價」入市
買家之所以願意以「溢價」入市，最主要原因在於樓價高企但首期有限，買樓以「細價」為最重要考慮，即使綠表公屋、居屋市場較應得的「市值」存在溢價，但仍然遠低於私樓動輒300萬至400萬元，再加上綠表公屋、居屋所能承按的按揭成數達9成半，買家自然不介意高溢價入市，令造價不能夠反映折扣率因素。
值得一提的是，政府下半年將於推出的新一輪的白居二（即白表購買居屋第二市場計劃），涉及2,500個名額，將會為未補價居屋市場帶來更多客源，參考政府2013年推出的首輪白居二，引發業主反價、封盤，也刺激居屋樓價上升，因此相信未補價的公屋、居屋較市值存在的溢價，短期內只會有增無減。
高價購入綠表居屋 或難易手
不過，當樓市進入下跌周期，購買力由公、居屋市場回流至私樓市場，屆時高價購入綠表居屋的買家，要轉售單位難度大增，綠表居屋所存在的溢價也都隨時大幅回落，所以準買家在高價入市前也考慮清楚，量力而為。
至於在未補價的公屋或居屋業主角度考慮，由於在補地價後賣樓收入，不一定較有溢價的綠表市場為佳，加上在升市中進行補地價涉及的金額亦較高，所以近年公屋、居屋補地價的意慾大減，相信日後要推動補地價貸款的難度大增！