2015-02-28
太陽報
細價樓、上車盤，是樓市說不完的熱門話題。事實上，現階段細價樓的升勢驚人。反觀三房單位仍未追得上，尤其是規模宏大、戶型多元的藍籌屋苑，如沙田第一城、藍田麗港城及紅磡黃埔花園，三房戶「低水」情況明顯，比同屋苑兩房戶「抵住」。換樓人士一買一賣當中，所補差價亦比以往少，換樓人士或可抓緊時機換樓。
自政府限制樓按成數及推出雙倍印花稅（DSD）後，資金湧入細價樓，細單位呎價屢創新高。直至昨日金管局再出招，方可能有冷卻迹象。不過，呎價明顯落後的三房大宅，則早已有買家趁機換入優質三房大宅，早前荔枝角美孚新邨就有大戶創新高以逾1,800萬元易手。
盤源充足 可追落後
綜合各區代理消息，細單位過去一年獲市場瘋搶，不但樓價飆升迅速，盤源亦大量消耗，現時選擇不多。相反三房戶備受市場忽略，加上近年換樓成本增加，交投量遠低於細戶。因此，三房戶呎價升幅不及細單位，而且盤源充足，近期更由於呎價相宜，吸引買家注意，睇樓量升一至兩成。今期《CASA置業安居》就為讀者深入上述三大屋苑，發掘「低水」三房大宅。
向以上車盤聞名的沙田第一城，其實也有實用面積廣逾800方呎的三房大戶，現時不乏實用呎價低於1萬元的選擇，較細戶低逾三成。希望平價換入市區盤的買家，可考慮麗港城，由於受惠東九龍發展計劃，前景備受看好，現有三房連套房戶叫價低至668萬元，實用呎價較兩房戶「低水」一成。Budget較多的買家不妨入市黃埔花園，自設大型商場，更是未來鐵路盤之一。
沙田第一城：有露台 價平兩房40%
細戶屢創新高的沙田第一城向為本港熱門上車屋苑，其三房大戶備受忽視，實呎叫價更比細戶低三至四成，是新界的相宜升「呢」之選。
屋苑的三房大戶為數不多，實用面積普遍800餘方呎，屬三房連套房設計，最大賣點是屋苑獨有的露台，間隔四正，廚房內有工人房，迎合家庭成員較多的買家。該類物業大多貼近大涌橋路及城門河道而建，不乏單位坐擁河景。
戶型大嗌800萬
世紀21奇豐物業分行經理李嘉文指出，沙田第一城二月份所錄的10餘宗成交，全部為兩房及細三房戶，成交實用呎價介乎1.2萬至1.4萬元不等。相比細戶呎價高昂，愈見大戶呎價低水，現時貼市價放售的10個大三房戶，最平入場為33座低層戶，單位實用面積853方呎，是屋苑最大戶型，業主叫價僅800萬元，實呎低至9,379元，呎價較細戶低逾三成。
麗港城：東九上班最就腳
自成一隅的麗港城，雖然交通未及同區港鐵上蓋物業滙景花園方便，可是受惠東九龍起動計劃，麗港城樓價亦靜靜起革命。世紀21康聯地產客戶經理康向斌透露，麗港城鄰近觀塘、啟德一帶，受該區上班的打工仔追捧，現樓價比滙景花園低約1至2%，惟對比上車屋苑淘大花園及德福花園，麗港城則低水逾一成。
三房放售50個
他指，以往麗港城三房戶平均呎價高於兩房戶，惟近年細戶受捧，樓價表現逆轉，現時三房戶實呎徘徊1萬元，兩房戶早已高逾1.1萬元，樓價相差約一成，促使查詢三房戶買家比例上升。
他透露，麗港城現約50個三房戶放售，全數屬於三房連套房單位，最抵的入門版為1座低層戶，實用面積687方呎，目前以668萬元放售，實呎低至9,723元，屬低市價放盤，其餘三房戶叫價均逾700萬元。
若然要大一點的單位，屋苑還有實用面積逾700方呎的大三房戶，最平選擇是1期4座低層H室，實用面積748方呎，可供睇樓，外望麗港公園景，業主以760萬元放盤，實呎僅逾1萬元。屋苑最平的海景三房戶則是11座中層H室，外望郵輪碼頭煙花海景，但叫價高達840萬元。
黃埔花園：入場費780萬起
黃埔花園是東九龍最大型的住宅項目，屋苑佔地廣闊，其內有兩大商場、眾多商店及食肆，未來更有鐵路通車，利好樓價表現。
利嘉閣助理分區經理陳維進透露，黃埔花園近月兩房戶交投暢旺，盤源短缺，三房戶佔放盤量比例上升至逾六成。屋苑現時兩房戶實用呎價達1.5萬元，三房戶約1.3萬元，兩者差逾一成。
望海實呎萬四
陳維進指，屋苑現有10餘伙貼市價的三房盤源，入場費為780萬元；而居住質素較優質的11期10座中層F室，實用面積639方呎，以三房連套房設計，單位方位向東南，又屬中層，因此樓價高入門單位30萬元，至810萬元，惟實用呎價僅12,676元，仍比三房戶市價平。
事實上，買家可考慮面積更大的大三房戶，尤其是第7、第9及第10期物業，三期物業位置鄰近海旁，叫價較抵的7期5座中層C室，實用面積954方呎，由於前方是高廈海名軒，故只有少量海景，雖然叫價1,400萬元，實用呎價達14,675元，但仍比兩房戶低逾2%。
換樓須知：預留辣稅注意按揭收緊
雖然近年樓價大升，卻不是每個業主都會笑逐顏開，由於置業成本也水漲船高，令不少有換樓需求的業主深感困擾。尤其是實施雙倍印花稅（DSD）後，稅率較以往增加一倍，最高稅率由交易額的4.25%調高至8.5%。以樓價800萬元為例，以往稅率3.75%，現時則要繳付7.5%達60萬元。同時亦要注意金管局昨日加辣後的按揭成數轉變。
另買家還要留意，傳統藍籌屋苑樓齡大多逾二十年，裝修費用也是成本之一。業內人士透露，雖重鋪地板及牆身的花費不多，惟浴室及廚房的水、電設備所費不菲，即使基本裝修，費用普遍由20至30萬元。