2025-03-26
星島日報
政府目標於今年下半年推出啟德智慧綠色集體運輸系統招標，最新土木工程拓展署最新向城規會申請放寬區內2幅用地地積比率，包括跑道區的啟德4C區4號及5號商業地、啟德3E區1號及2號住宅地，上述2用地可建總樓面逾309萬方呎，兩地最新估值合共約93億。該署指，有空間略為放寬其發展限制，以進一步優化其土地使用並提高其土地價值，物業發展權可考慮作為啟德智慧綠色集體運輸系統項目的財務資助。
▍本報地產組 ▍
上述啟德2幅用地，分別位於啟德4C區4號及5號商業地、啟德3E區1號及2號住宅地，目前屬「商業(5)」、「商業(7)」、「住宅(乙類)2」及顯示為「道路」的地方，申請放寬地積比率及建築物高度限制等發展。地盤面積合共約40.15萬方呎，當中位於跑道區的4C區4號及5號及毗鄰承景街部分道路的的商業地，即鄰近郵輪碼頭，及新盤天璽．海之間，申請放寬地積比率、上蓋面積及建築物高度限制，以作准許/擬議的商業發展、公共車輛車站及地下行車隧道。
可建總樓面逾309萬方呎
最新將該商業地之間的街道併入地盤面積，令地盤面積擴展至約24.3萬方呎，而且地積比率由6.8倍，大幅增加至8.16倍，即增幅高達2成，亦申放寬上蓋面積由不多於80%，增加至不多於87%；以興建3幢樓高12至18層的寫字樓，及2幢約17至20層的酒店，其基座則主要為車站、零售設施，及停車場。
項目可建總樓面約198萬方呎，較大綱圖原有規劃增加34%，其中寫字樓樓面佔最多，佔約93.2萬方呎，其次為酒店樓面，涉約48.9萬方呎。另外，用作將來車廠及車站的面樓亦佔多達25.3萬方呎。雖然政府於新財政年度暫停推售商業地一年，是次改劃不排除為將來做好準備。
至於住宅地改劃方面，為啟德第3E區1號及2號住宅地，毗鄰香港兒童醫院，地盤面積約15.9萬方呎，地積比率由約4.5倍大增約56%至約7倍，及放寬建築物高度限制至最高107米，主要用作中等密度住宅發展，以建4幢住宅樓高27至29層住宅，共提供約1928個住宅單位，可建總樓面約111.1萬方呎，對比大綱圖原有規劃增加約55.5%。其基座設有會所、零售、社會福利設施及停車場。文件顯示，預計上述項目落成日期為2033年。
綜合市場最新估值，上述商業地最高估值約47.52億，每呎樓面估值約2400元；而該住宅地最新市場估值最高約45.51億，每呎樓面估值約4100元。兩幅地皮估值合共約93億。
運輸系統下半年招標
土木工程拓展署指出，上述2幅用地的物業發展權，可考慮作為啟德智慧綠色集體運輸系統項目的財務資助；受惠於上述集體運輸系統能提升啟德發展區現有交通容量優勢及考慮到這些地盤特徵，因而有空間略為放寬其發展限制，以進一步優化其土地使用並提高其土地價值。
該署亦指，由於啟德智慧綠色集體運輸系統項目於2025年招標前需要確定財務安排，因此盡早確定該地盤發展潛力為至關重要；另外，亦強化啟德前跑道區作為旅遊及休閒中心角色；以及促進九龍東第二核心商業區的發展。是次規劃申請中的建議已經過評估，不會對園境、交通、環境、空氣流通、視覺、排污、供水和公用設施帶來負面影響。