高昂成本 換回有限樓面

撰文:唐榮 欄名:專家樓論 市區重建局（市建局）即將向大角咀槐樹街「需求主導」重建項目的物業業主，提出「有條件收購建議」。收購建議呎價為實用面積每平方呎13,614元，相等於類似地區一個大約7年樓齡的假設重置單位的實用面積呎價，這個收購呎價屬市建局史上最高。 大角咀槐樹街重建 斥7.7億 早前市建局已透露，該計劃重建項目耗資7.7億元，包括收購價及補償金等，局方估計會有虧損。項目樓高9層連天台，有50年樓齡，市建局有關方面曾表示，重建價值不高，但由於其樓齡有50年，失修和有僭建物，居住環境不理想，決定重建。項目涉70多個業權，包括60多個住宅和10多個非住宅業權。 市建局提供的資料顯示，大角咀槐樹街項目地盤總面積約5,102平方呎，涵蓋5個街號。市建局初步建議在項目內提供約33,368平方呎的住宅樓面面積，可建約69個住宅單位。項目亦會提供約4,198平方呎的非住宅樓面面積。項目預計可在2021/22年完成。 如果僅以增加住宅供應角度看，這個需求主導計劃效應可以說是零，舊樓約65個住宅換回重建69個住宅單位，相差只有4個單位，數字上可以說幾乎沒有增加，舖位其實亦有類似情況。 市建局表示成本約7.7億元，整個項目連住宅及商舖的總可建樓面面積約37,566平方呎，換算7.7億元，把住宅商舖等發展成本等同，換言之，每平方呎的發展成本高達20,497元，假設扣除每平方呎4,000元的建築費，每平方呎樓面地價及各種賠償等，呎價已達16,497元，成本之高，似乎一如市建局所指：「蝕硬！」 發展成本以每平方呎20,497元計算，要有兩成利潤，未來賣價要達24,500至25,000元之間，看看現時區內的價位，若採用最高標準如奧運站柏景灣實用呎價高達18,955元，區內單幢樓，奧柏御峰新近成交呎價是16,667元、形品星寓約14,166元，似乎難達未來可能取得利潤的銷售價位。假設現時區內全新物業市值每平方呎17,000元計算，項目四年後銷售樓花，要達25,000元利潤，升幅要有47%左右。不過若只求打和，現水平再升兩成便可以達到。 那能否依靠商舖補貼？據業內表示，區內屬民生舖位，估計平均呎價在15,000至20,000元水平，其實與住宅呎價相當貼近，換言之，依靠舖位抵銷部分虧蝕亦不可行，相信因此亦使市建局預告項目或會出現虧蝕。 這種情況，不知何年何月，只要市建局帳目錄得虧損，甚至在長期虧損下要求港府注資，「蝕住做」將會又被翻出來供社會討論，正如早前該局的人事爭拗，也涉及市建局的路向是自負盈虧？還是如該局開宗明義承諾的：「解決嚴重的市區老化問題，協助居住在殘破失修樓宇內的居民，改善其生活環境。」 同類例子漸多 是否全民「埋單」？ 從這個最新需求主導重建項目可建，由於高昂的發展成本，換回有限的可建樓面，賣掉舊樓的市民當然可成功改善居住環境，結果項目虧損機會相當高。隨着物業樓齡不斷上升，這些欠缺重建價值，但又需要重建的例子可能愈來愈多，要全民「埋單」？還是有更佳辦法？值得社會深思。