2014-02-14
經濟日報
撰文:蘭茜
欄名:樓市放大鏡
新春假後，九龍灣德福花園錄得1宗350萬元低價轉售個案，價錢平通全個德福。查探之下，單位內籠裝修不俗，惟質素欠佳，並非人人合適。
究其因由，上述低價單位屬1樓，該室住客出入毋須經電梯大堂，甚為獨立，與同層單位有分離之感，有別於其他1樓單位。據了解，德福花園絕大部分1樓單位均要經電梯大堂出入，只有極少數單位例外。一直以來德福花園1樓單位（為住宅第1層，屬地下），加上縮則（間隔和呎數有別），樓價理應偏低。
然而，辣招下盤源少，德福花園1樓單位身價有所提升。據EPRC經濟地產庫資料顯示，2013年錄得約20宗1樓轉售個案，作價350萬元至520萬元，約佔一半樓價逾450萬元。去年年初F座一個1樓戶，實用面積537平方呎，以520萬元轉售，樓價還要高過樓上層數單位。
用家銀根所限 願購一樓戶
過往，這類1樓又或地下層單位的買家，通常以投資客為主。因為他們絕不介懷一些生活上細節，他們只着眼單位是否筍價、便宜、有沒有上升空間。但原來也有用家因為銀根所限，明知道1樓的弊端也甘願入市。
劣質戶價平，當然有其因由，除層數和景觀欠佳，尚有其他環境因素，欠私隱度，窗外人來人往。為免街外人窺探，住戶往往要長期落窗簾，甚至長期關上窗戶，連新鮮空氣也難以入屋。如果家有老有嫩，他們留在家的時間較長，怎可以終日鎖上窗戶，對於家人身體亦無益。
除德福花園，其他屋苑亦有類似單位，如南豐新邨備有地下戶，惟伙數有限，甚少放盤，交投亦不多。一年僅1至2宗轉售個案，對上一宗為2013年1月，4座一個地下，實用面積516平方呎，以485萬元轉售。
相反，部分屋苑地下戶或1樓戶因有平台和花園，反而會更值錢，被視為特色戶。如西灣河鯉景灣觀字派地下單位便有花園，其花園不入契，但有使用權，可向管理處租用，而這類單位樓價較樓上單位高約1成。