2025-01-25
經濟日報
雖然一手整體供應有所回落,不過最關鍵的現樓餘貨數目不斷攀升,發展商與時間競賽,加快賣樓步伐,預計蛇年新盤戰將持續,定價亦會趨向優惠。
房屋局公布的一手潛在供應量,由熟地、樓花及現樓餘貨所組成,雖然整體供應量對於中長期樓價趨勢有指導性,但就短期而言,最關鍵始終是樓花及現樓餘貨數量。
2.7萬伙餘貨 等於1.8年供應量
特別是現樓餘貨方面,由於樓盤在落成時,發展商除了要向承建商清繳建築費外,亦有機會須向銀行支付融資貸款,大部分發展商選擇預售樓花,令到現金流可以持續滾動,貨如輪轉,因此發展商普遍會避免樓盤變成現樓餘貨,務求在樓花階段出售。
從現時餘貨數量持續上升,目前已經急升至2.7萬伙,以每年大約1.5萬伙的新盤吸納量,相當於1.8年的供應量,遠高於過往大約1萬伙左右的現樓庫存量,現樓餘貨的增加,或多或少對發展商構成套現賣樓的壓力,驅使其以價換量,選擇以貼市價推售樓盤,換取快速賣樓套現。
入伙租盤湧現 推低二手租金
另一方面,更多一手樓落成變成現樓,若果單位由投資者購入,在交樓之後亦會出現大量入伙租盤湧現,過往不時出現入伙盤推低二手租金。
事實上,2023年全年不足1.4萬伙,以及2024年首3季的私樓落成量亦只有1萬伙,均屬於偏低水平,但隨着上季突然有多達1.3萬伙私樓落成,屬於超過10年單季新高,可以預計在今年中開始將有大量新盤開始交樓,屆時有機會對租金構成壓力。
近期租金反覆向上吸引投資者入市,減緩樓價跌勢,但若果租金升勢中止,甚至掉頭回落,則有機會再為蛇年樓市多添一個不利因素。