公屋富戶「轉車」 助激活樓市

新一期居屋推售7,132伙，共接獲10.6萬份申請，超額不足14倍，屬2014年復售居屋以來新低。說穿了就是私人住宅樓價大幅回落，加上資助房屋轉讓限制多，供應源源不絕，削弱一手居屋的吸引力。 現時市民有多方面置業渠道，除了抽新居屋或購買私樓外，未補地價的居屋及公屋二手單位，可透過居屋第二市場出售予持綠表或「白居二」人士，由於這類物業一般獲政府擔保，而且按揭成數高，綠表人士按揭成數高達95%，較私樓7成為高，對買家有一定幫助及吸引力。 首11個月 二手居屋吸金142億 據房委會資料，今年首11個月，全港錄得4,007宗居屋第二市場成交，涉及金額逾142億元，較去年全年3,270宗及132億元，增加23%及7%，成交量更創2002年有紀錄以來新高。然而，購買居屋第二市場單位，可謂有辣有不辣。正如前言，這類物業設政府擔保期及低首期，多人爭樓價自然有機會被搶高。 以2023及2024年為例，呎價1萬元以上的未補地價居屋成交，多達824及418宗，佔整體25%及10%，相信不少買家來自「公屋富戶」；事實上，現時個別未補價居屋，逆市下售價仍動輒700、800萬元，這類富戶絕對有能力購買力；有「西九居屋王」之稱的長沙灣凱樂苑，今年暫錄得75宗未補地價買賣，有73宗呎價逾1萬元，呎價最高1.4萬元，直逼甚至貴過不少市區私樓。 筆者認為，為鼓勵有能力的市民向上流動，及為免居屋第二市場樓價被推高，政府可研究能否讓居屋第二市場買家提供多一個置業渠道——「轉車買私樓」，即除了公營房屋外，亦可在政府擔保下轉購私樓，但只針對自用或首置人士。如果私樓也獲政府擔保，銀行將更積極，有助激活樓市。 政府曾推出不同置業貸款計劃，於各個樓市低潮時期以不同方式推動住屋需要。包括2003年推出的「置業資助貸款計劃」，向綠表及白表人士提供置業貸款。計劃推出不足1年，接獲逾1.4萬宗申請。 港府在疫情期間曾推出「百分百擔保特惠貸款」支援中小企，至今批出逾1,400億元，但壞帳率逾一成，甚至有申請人「走數」。不過，若出現買家斷供情況，政府可收回物業出售。 撰文 : 陳永傑 中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁 欄名 : 大行觀點