2024-12-05
明報
【明報專訊】本港住宅樓價自2021年高位累跌逾25%，選擇以建築期付款的樓花住宅買家，在物業臨近落成申請按揭時，或面對銀行對物業估值低於成交價，按揭貸款少於原來預算，需要額外籌措首期（俗稱「抬錢上會」）的困難。金管局昨日就此推出單次特別安排，放寬2021年至2023年簽署臨時買賣合約的自住買家按揭監管要求，最高按揭貸款成數可由七成增至八成（見表1），供款與入息比率上限可由五成增至六成。銀行仍會以物業最新估值而非成交價計算貸款金額，金管局再次提醒準買家，若物業市值較成交價下跌，買家需要承擔因未能額外籌措首期而帶來的相關風險。
明報記者 歐陽偉昉
是次安排，供款與入息比率上限可增至六成，不過買家若再以按揭保險借至九成按揭，按證公司表示，由於按保沒有就是次安排另作調整，申請人的供款與入息比率仍不能超過五成。
分析：逾半收入作供樓不健康
七成至八成按揭成數區間的風險過去由按保分攤，現時則要由銀行直接承擔，金管局指出，部分銀行早前向當局表示，希望在風險可控情况下，幫助有額外籌措首期資金困難的樓花物業用家，當局在銀行物業按揭貸款業務風險得到妥善管理的前提下，可以推出單次特別安排，銀行仍然需要審慎經營物業按揭業務。
仲量聯行香港主席曾煥平表示，金管局是次決定，反映局方意識到未來將有大量因物業估價不足而導致撻訂的個案，事態將見嚴重。他指做法雖然有助這些買家「上會」，減輕部分財政負擔，但他們收入佔逾一半均用作供樓開支，需要承擔不少財務風險，尤其現時樓市仍處於下行周期，並非健康的供樓負擔水平。
據市場資料推算，於2021至2023年出售，並在今年12月或之後交樓的樓花項目當中，約有3500至4000個單位以建期付款出售；而2021至2023年期間，選用建期付款比例較多的6個新盤，累計共約4500個單位已售出（見表2）。假設買家當時以1500萬元買入樓花單位，目前估值較成交價下跌15%，在七成按揭下買家需補157.5萬元首期差額，而按揭成數提高至八成後，差額可縮窄至30萬元（見表3）。
中原按揭董事總經理王美鳳表示，期內物業估值若下跌幅度不多於12.5%，買家可以毋須補付首期差額而完成上會，因一手新盤估值跌幅小於市場平均樓價，2022年售出的新盤至今跌幅約10%至15%，因此若能承做八成按揭，不少買家近乎不需要差額上會，另外七成按揭2023年7月方才放寬，之前不少買家本身已預期以較低按揭成數上會，預料是次會以未能借取發展商按揭的買家最為受惠。
銀行風險升 不排除提高按息
據金管局向銀行發出通函，按揭利率以風險為本定價，至於銀行會否需因承受更大風險而提高這些買家按息定價，王美鳳指未有聽聞，但信貸風險是按揭定價的一環，亦不排除有此可能，預料銀行未必會一刀切對他們上調按息，而是視乎個案而定。