2014-02-13
經濟日報
撰文:唐榮
欄名:專家樓論
美聯物業早前一份研究報告指出，一手註冊表現突出的同時，二手住宅交投卻仍然淡靜。
據資料顯示，1月首29日二手住宅註冊量僅錄約2,712宗，估計最終甚至再度低於3,000宗水平。
而更重要的是，一手金額仍然高於二手金額，以1月首29日計算，一手金額仍然較二手金額高出約5.6億元左右。若最終情況持續，將會是連續第3個月出現「一手金額高於二手」的情況。
1月二手註冊 料低於3千宗
一手私樓註冊量表現理想的原因是因為一批新樓盤陸續登記所帶動。月內首29日最多的新盤中，屯門瓏門居首，其次分別為灣仔囍滙二期及東涌昇薈。而1月份推售的北角DIVA及馬鞍山迎海•星灣等項目將於未來陸續註冊登記。
翻查土地註冊處資料，今年1月的一手登記成交總值最終超出二手7億元，顯示一手全力出貨套現的情況持續，值得留意的是，以住宅成交總金額計算，2013年平均一手佔當中的32%、二手佔68%，大約是三七比左右。不過，最近這三個月卻有極大轉變。
2013年11月一手佔住宅成交總金額是54%、二手僅佔46%；12月更升至一手佔56%、二手佔44%，到了今年1月稍見好轉，一手佔51%、二手是49%。與去年平均各自所佔份額比較，一手明顯大幅上升。
一手減價開盤 二手成交收縮
再看看自2002年起的統計，附表顯示，一手成交金額連續三個月超過二手，亦是過去未見的現象，同時亦反映，當樓市氣氛欠佳時，一手仍然保持出貨套現，二手卻成交大幅收縮，引致一手超出二手的情況。樓市氣氛差，要賣樓需要有價格調整時，一手可能是：「那減價開盤吧！市況一般貼二手價、市況更差要大幅低於二手價。」二手可能是：「要減價賣啊！那暫時不要放盤了。」這可能就是一二手成交套現逆轉的原因。
沙士樓市淡靜 一手全力出貨
看看附表的情況，除了2013年外，2011年有連續兩個月亦出現類似情況，唐榮估計是金管局多番收緊按揭條件後，樓市淡靜的影響，情況類似最近三個月。
2002至2003連續多月亦間歇性出現一手套現多於二手，相信與沙士期樓市淡靜，二手收縮而一手全力出貨有關。
如果情況持續，2014年將會是怎樣的情況，今年1月住宅成交273億元，推算一年下來達3,276億元，以2013年一二手三七比例計算，一手是983億元、二手是2,293億元。不過，2014年1月起，一二手轉變為五五比，推算下來一二手各佔約1,638億元，與2013年的實際情況，亦即一手959億元及二手2,031億元相比較，一手將有明顯增長，二手則出現收縮。