2024-10-30
明報
【明報專訊】上月港銀減息後隨即截標的市建局啟德道/沙浦道重建項目，當時僅獲長實入標，最終昨日流標收場。市建局公布，招標遴選小組詳細審議該份標書後，認為投標者在招標條款之上額外提出條款，而該條款與局方招標條款存在差異。按市建局招標項目既定政策及指引，遴選小組向董事會建議不接納標書，亦不會開啟標書財務建議及就標書標價作財務評估。長實回應稱，入標目的很簡單，希望在市建局財務收益不受損害的前提下，項目亦不會流標。
長實：入標前提不損局方收益
翻查資料，對上一次市建局住宅重建項目流標收場，要數到2014年5月首度招標觀塘市中心第2及3區商住項目，其後於同一年8月再推出招標，結果由信置、華置合組財團中標，發展為現時的凱滙。
上述啟德道/沙浦道重建項目佔地約5.7萬方呎，可建樓面約51.4萬方呎，預計提供約810個住宅單位；市建局將撥出逾5382方呎樓面作社區幼兒中心。另項目將重新規劃及重整道路網絡，以興建一個面積約1.07萬方呎的地下廣場，並連接一條由政府負責興建的行人隧道，通往啟德新發展區未來的地下購物街。值得留意，地皮緊鄰單幢樓曉薈，會德豐地產主席梁志堅上月截標當日曾回應稱，該地皮形狀「好似崩咗隻牙咁」，較難剪裁，加上地盤旁有建築物，在規劃時要較花工夫，因而未有參與競投。
長實鄰近有項目 倘中標料協同效應
至於唯一入標的長實，資料顯示其於2022年12月以87.03億元、每方呎樓面地價6138元投得鄰近港鐵宋皇臺站的啟德第2A區4號、5（B）號及10號地盤（見圖），可建樓面達141.7萬方呎，市場預期一旦投得是次流標的項目，能產生協同效應。
事實上，市建局為增加項目的吸引力，已優化篩選合資格發展商及財團的準則，並修訂多項招標條款，包括引入分期支付投標金額的安排，容許中標財團分3期支付地價，付款期最長5年；另亦有檢討規管市建局合作發展項目銷售的措施，取消不適用的售樓管制，包括對公司買家及個人買家購買單位數量或所佔比例的限制，讓發展商日後售樓時有更大彈性。
分析：需建地下公共停車場大增成本
綜合市場消息，項目截標前估值18億至21億元，預計每方呎樓面價約3500至4200元。華坊諮詢評估資深董事梁沛泓分析，招標文件顯示，中標發展商需興建一個容納300個車位的地下公共停車場，大大增加發展商的建築成本；另啟德及九龍城一帶是未來供應重鎮，市場早已預料發展商出價保守，最終只接獲一份標書，流標亦屬正常。