2024-10-22
經濟日報
英國減息至今已有兩個月時間，市場憧憬當地樓市於減息之後，再次見到價量齊升的情景暫未成真。縱然最新住宅成交量大幅增加近三分一，但樓價升幅僅得0.3%，遑論傳統上秋季樓價向好的情況仍然未有出現。
英倫銀行相隔4年來再次減息，8月初將息率由5.25厘減至5厘。市場認定這是英國樓市擺脫近一年「悶升」格局的催化劑，更有發展商即時調整新盤價單，輕微上調售價，或撤走折扣及贈品優惠。主要按揭商Halifax銀行亦預期，受惠減息的利好因素，樓價升勢最少持續至年底。
不過，地產中介平台Rightmove周一（21日）公布，英國10月住宅成交量暫時按年增加29%，完全有別於去年成交放緩的情況。期內，放盤平均叫價延續近一年升勢，按月再升0.3%或1,199英鎊，至約371,958英鎊（約376.9萬港元），但遠遜過往10月的平均升幅1.3%。
Halifax及Nationwide兩家按揭機構各自編制的樓市指數，同樣顯示9月樓價延續升勢，前者錄得按年及按月升幅為4.7%及0.3%，後者則為3.2%及0.7%。
工黨預算案 料加資產增值稅
房屋交投價量未能同步上升，關鍵是放盤數量大幅增加，不但比去年增加12%，更為2014年後地產代理平均擁有最多放盤的水平（註：與本港不同，英國業主多向個別代理商獨家放盤），尤其是4房及5房的高價物業，增幅達17%。買家有更多選擇及更大議價空間下，導致樓價升幅跟不上成交宗數。
英國放盤突然一下子大增，主要原因是工黨政府10月底將公布首份財政預算案，可能為英國樓市帶來不穩定因素。Rightmove指，本月與地產經紀聯絡表達有意買樓的潛在業主人數增加17%。
傳聞財相李韻晴（Rachel Reeves）為了填補高達220億英鎊（約2,229億港元）的財政黑洞，極大機會將資產增值稅的稅率，由20%調升到33%至39%，令不少持有住宅作收租用途的業主，選擇先將手上的租盤放賣（註：自住物業轉手毋須支付資產增值稅），尤其是一眾buy to let（註：明言用於出租的按揭計劃，絕大部分為供息不供本）買家。現時市場的放盤中，五分一均為出租物業。
潛在買家 或再等一會執平盤
當然，潛在買家亦會留意到相關加稅消息，自然有更多人願意再等一會，一方面看看預算案公布後有無平盤執，另一方面又可等英倫銀行再次減息，靜候利率更低的按揭計劃。最新5年期定息按揭平均息率為4.61%，較上周的4.55%為高，亦為今年5月以來首次按周出現增長。
英國最新通脹回落至1.7%，為3年半以來首次符合英倫銀行的2%目標水平，外界料該行11月再減0.25厘的機會高唱入雲。
展望明年樓市，Rightmove維持正面預測，但指買家可負擔能力仍然令人憂慮，相信部分買家可能延後入市，直至預算案內容揭盅，以及第二或第三次減息之後。該公司物業總監班尼斯特（Tim Bannister）表示，樓市交投不止由去年低位反彈，而且持續呈現上升趨勢，隨着民眾持續計劃未來生活，潛在買家需求在健康水平。
撰文 : 嚴智勇
欄名 : 國金札記